Residenza greca per investimento immobiliare nel 2026: una panoramica completa

La Grecia continua ad attrarre investitori globali che cercano residenza in Europa attraverso un quadro di investimento stabile e trasparente. Mentre molti paesi inaspriscono le loro politiche migratorie, la Grecia rimane aperta ai richiedenti internazionali, offrendo flessibilità, sicurezza e valore a lungo termine. Il programma offre accesso a viaggi, istruzione, assistenza sanitaria e ambienti imprenditoriali europei, consentendo al contempo agli investitori di mantenere la residenza senza doversi trasferire.

Di seguito una spiegazione completa del funzionamento del Golden Visa greco, di cosa dovrebbero aspettarsi gli investitori nel 2026 e dei vantaggi che offre.

Perché la Grecia rimane una delle principali destinazioni per scelta di investimento nel 2026

La Grecia continua a distinguersi come una delle destinazioni più attraenti in Europa per la residenza tramite investimento. Mentre molti paesi dell'UE stanno limitando i programmi di migrazione degli investitori, escludendo il settore immobiliare dall'ammissibilità o aumentando le barriere di conformità, la Grecia mantiene un quadro normativo trasparente e favorevole agli investitori. Le soglie di ingresso partono ancora da 250.000 euro e i permessi di soggiorno vengono in genere rilasciati entro 3-6 mesi.

La residenza in Grecia apre le porte ai sistemi educativi, alle reti sanitarie e al mondo imprenditoriale europei, consentendo al contempo di viaggiare senza visto in tutta l'area Schengen. Gli investitori possono anche acquisire beni materiali nel Mediterraneo, immobili che possono generare reddito da locazione o fungere da residenze private. Fondamentalmente, lo status di residente può essere mantenuto senza alcun obbligo di risiedere in Grecia.

Cos'è il visto d'oro greco?

Il Visto d'oro greco È un permesso di soggiorno rinnovabile concesso agli investitori extracomunitari e alle loro famiglie in cambio del loro contributo all'economia greca, solitamente attraverso l'acquisto di immobili. Il permesso viene rilasciato per cinque anni e può essere rinnovato a tempo indeterminato, purché venga mantenuto l'investimento idoneo.

Introdotto nel 2013, il programma è diventato uno dei percorsi di residenza più rapidi e accessibili in Europa. Attrae investitori da Stati Uniti, Cina, Medio Oriente e oltre grazie ai costi di ingresso relativamente bassi, all'efficienza delle procedure e al forte appeal dello stile di vita.

Il settore immobiliare rimane la via d'investimento più popolare. Oltre ai diritti di residenza, gli investitori acquisiscono la proprietà di un immobile in un mercato mediterraneo ad alta domanda, con rendimenti da locazione a lungo termine che in genere variano tra 4% e 6% all'anno, oppure la possibilità di utilizzare l'immobile personalmente.

Il programma garantisce il diritto di vivere, lavorare e studiare in Grecia e in tutta Europa, senza alcun obbligo di trasferimento.
Per gli investitori che scelgono di stabilire la residenza fisica in Grecia, potrebbero essere previsti ulteriori vantaggi. Tra questi, l'accesso al regime fiscale Non-Dom e, dopo sette anni di residenza legale (con almeno 183 giorni all'anno trascorsi in Grecia e una conoscenza di base della lingua greca), l'idoneità a richiedere la cittadinanza greca e, quindi, dell'UE.

Requisiti per investitori e proprietà

Criteri di ammissibilità

Per qualificarsi, i candidati devono:

• Avere almeno 18 anni
• Essere cittadini di un paese extra-UE.
• Avere una fedina penale pulita.
• Mantenere un'assicurazione sanitaria valida in Grecia.
• Fornire la prova di una fonte legale di finanziamenti.

Membri della famiglia idonei

Il permesso di soggiorno può essere prorogato a:

• Un coniuge
• Bambini fino a 21 anni
• Genitori sia dell'investitore che del coniuge (senza limiti di età)

Documentazione richiesta

I candidati devono presentare la documentazione standard, inclusi passaporti, certificati di stato civile, polizze assicurative mediche e il contratto di acquisto dell'immobile. Tutti i documenti devono essere tradotti ufficialmente in greco, autenticati da un notaio e apostillati.

Soglie di investimento nel 2026

Da settembre 2024, la Grecia ha implementato una struttura di investimento a due livelli:

• € 800.000 — si applica alle aree ad alta domanda come Atene, tutta l'Attica, Salonicco e le isole più popolari tra cui Mykonos, Santorini, Creta e Rodi, nonché alle isole con una popolazione superiore a 3.100
• €400.000 — valido per tutte le altre regioni della Grecia

In entrambe le categorie, gli investitori devono acquistare un'unica proprietà con una superficie minima di 120 metri quadrati.

Come qualificarsi a € 250.000

La soglia di ingresso originale di 250.000 € resta disponibile attraverso due percorsi di investimento specifici:

1. Restauro di una proprietà classificata

Gli investitori possono acquistare un edificio storico protetto e impegnarsi a completarne il restauro completo entro cinque anni.

2. Proprietà di riqualificazione (ricostruita)

Con questa opzione, uno sviluppatore acquisisce e riqualifica una vecchia struttura commerciale, come un edificio per uffici o un hotel, convertendola in uso residenziale. L'investitore acquista un appartamento completamente ristrutturato in un edificio modernizzato, conforme agli attuali standard di sicurezza ed efficienza energetica.

Questi percorsi non hanno restrizioni in termini di dimensioni o ubicazione degli immobili, il che li rende particolarmente interessanti ad Atene e in Attica. I progetti di riqualificazione sono particolarmente popolari, poiché consentono agli investitori di assicurarsi appartamenti moderni e chiavi in mano a partire da 250.000 euro, pur mantenendo i requisiti per la residenza in Grecia.

Spese aggiuntive

Oltre al prezzo dell'immobile, gli investitori devono tenere conto dei seguenti costi:

• Imposta sul trasferimento immobiliare: 3.09%
• Spese notarili e catastali: circa 2.1%
• Tasse governative: 2.000 € per il richiedente principale e 150 € per ogni ulteriore membro adulto della famiglia
• Costi per assicurazione, traduzioni, rappresentanza legale e supporto amministrativo

Procedura di candidatura passo dopo passo

L'intero processo, dalla selezione dell'immobile al rilascio del permesso di soggiorno, richiede in genere dai 3 ai 6 mesi. Astons fornisce assistenza completa in ogni fase.

1. Consulenza e selezione dell'immobile

Il processo inizia con la definizione degli obiettivi di investimento, delle aree geografiche preferite e del budget. Le visite agli immobili sono disponibili sia di persona che a distanza.

2. Due diligence legale e riserva

Una volta scelta la proprietà, il team legale di Astons effettua un'analisi approfondita per garantire che sia libera da vincoli o rischi legali. Viene firmato un accordo preliminare e versato un acconto di prenotazione di circa 10%.

3. Acquisto e registrazione

L'investitore ottiene un codice fiscale greco (AFM). Il contratto di vendita definitivo viene firmato davanti a un notaio, personalmente o tramite procura. L'imposta sul trasferimento immobiliare viene pagata e la proprietà viene ufficialmente registrata.

4. Domanda di residenza e dati biometrici

Dopo la registrazione, viene presentata la domanda di residenza. Il richiedente riceve un certificato di residenza temporanea (“Libro bianco”) valido fino a 12 mesi.

In Grecia, tutti gli adulti e i bambini dai sei anni in su devono presentare i dati biometrici. Le carte di soggiorno vengono in genere rilasciate entro 2-3 mesi dalla rilevazione dei dati biometrici e hanno una validità di cinque anni.

Principali vantaggi del visto d'oro greco

• Residenza legale in Grecia con accesso senza visto a 29 paesi Schengen
• Costo della vita più basso rispetto alla maggior parte dei paesi dell'Europa occidentale
• Stile di vita mediterraneo con oltre 300 giorni di sole all'anno
• Accesso ai sistemi educativi e sanitari europei
• Proprietà di un bene immobile stabile e generatore di reddito
• Un percorso chiaro verso la cittadinanza europea
• Opportunità di ottimizzazione fiscale nell'ambito del regime Non-Dom della Grecia

La Grecia offre una delle soluzioni di residenza tramite investimento più affidabili ed economiche d'Europa. Il Golden Visa è più di un permesso di soggiorno: è uno strumento strategico per la mobilità globale, la protezione del patrimonio e la pianificazione dello stile di vita a lungo termine. Grazie a questo programma, gli investitori ottengono la libertà di vivere, lavorare, studiare e viaggiare in tutta Europa, possedendo al contempo una proprietà in una delle destinazioni più ambite del Mediterraneo.