Griechische Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilieninvestition im Jahr 2026: Ein umfassender Überblick

Griechenland zieht weiterhin internationale Investoren an, die sich in Europa niederlassen möchten, dank eines stabilen und transparenten Investitionsrahmens. Während viele Länder ihre Migrationspolitik verschärfen, bleibt Griechenland für internationale Bewerber offen und bietet Flexibilität, Sicherheit und langfristigen Wert. Das Programm ermöglicht den Zugang zum europäischen Reise-, Bildungs-, Gesundheits- und Geschäftsumfeld und erlaubt es Investoren gleichzeitig, ihren Wohnsitz ohne Umzug beizubehalten.

Nachfolgend finden Sie eine ausführliche Erklärung, wie das griechische Goldene Visum funktioniert, was Investoren im Jahr 2026 erwarten können und welche Vorteile es bietet.

Warum Griechenland auch 2026 ein führendes Land für Investoren bleibt

Griechenland zählt weiterhin zu den attraktivsten Standorten für Investoren, die eine Aufenthaltsgenehmigung benötigen. Während viele EU-Länder ihre Programme zur Investorenmigration einschränken, Immobilieninvestitionen ausschließen oder die Auflagen verschärfen, bietet Griechenland einen transparenten und investorenfreundlichen Rahmen. Die Eintrittsschwelle liegt nach wie vor bei 250.000 €, und die Aufenthaltsgenehmigung wird in der Regel innerhalb von drei bis sechs Monaten erteilt.

Die griechische Aufenthaltsgenehmigung öffnet die Tür zu Europas Bildungssystemen, Gesundheitsnetzen und Geschäftswelt und ermöglicht gleichzeitig visafreies Reisen im gesamten Schengen-Raum. Investoren erwerben zudem Sachwerte im Mittelmeerraum – Immobilien, die Mieteinnahmen generieren oder als privater Wohnsitz dienen können. Entscheidend ist, dass der Aufenthaltsstatus auch ohne Wohnsitzpflicht in Griechenland aufrechterhalten werden kann.

Was ist das griechische Goldene Visum?

Die Griechisches Goldenes Visum Es handelt sich um eine verlängerbare Aufenthaltserlaubnis, die Investoren von außerhalb der EU und ihren Familien im Gegenzug für ihren Beitrag zur griechischen Wirtschaft, meist durch den Erwerb von Immobilien, gewährt wird. Die Erlaubnis wird für fünf Jahre ausgestellt und kann unbegrenzt verlängert werden, solange die qualifizierende Investition erhalten bleibt.

Das 2013 eingeführte Programm hat sich zu einem der schnellsten und einfachsten Wege zur Aufenthaltsgenehmigung in Europa entwickelt. Es zieht Investoren aus den USA, China, dem Nahen Osten und darüber hinaus an, da es vergleichsweise niedrige Einstiegskosten, eine effiziente Bearbeitung und einen hohen Lebensstandard bietet.

Immobilien bleiben die beliebteste Anlageform. Neben dem Aufenthaltsrecht erwerben Investoren Eigentum an Immobilien in einem stark nachgefragten mediterranen Markt mit langfristigen Mietrenditen, die typischerweise zwischen 41.442.000 und 61.442.000 Taka jährlich liegen, oder die Option, die Immobilie selbst zu nutzen.

Das Programm gewährt das Recht, in Griechenland und in ganz Europa zu leben, zu arbeiten und zu studieren, ohne die Verpflichtung, umzuziehen.
Für Investoren, die sich für einen physischen Wohnsitz in Griechenland entscheiden, können zusätzliche Vorteile gelten. Dazu gehören der Zugang zum Non-Dom-Steuerregime und, nach sieben Jahren rechtmäßigen Aufenthalts (mit mindestens 183 Tagen pro Jahr in Griechenland und grundlegenden Griechischkenntnissen), die Berechtigung, die griechische – und damit die EU- – Staatsbürgerschaft zu beantragen.

Anforderungen an Investoren und Immobilien

Teilnahmevoraussetzungen

Um sich zu qualifizieren, müssen Bewerber folgende Voraussetzungen erfüllen:

• Sie müssen mindestens 18 Jahre alt sein.
• Besitzt die Staatsbürgerschaft eines Nicht-EU-Landes.
• Ein einwandfreies Strafregister haben.
• Sorgen Sie für eine gültige Krankenversicherung in Griechenland.
• Bitte legen Sie einen Nachweis über die rechtmäßige Herkunft der Gelder vor.

Berechtigte Familienmitglieder

Die Aufenthaltserlaubnis kann verlängert werden auf:

• Ein Ehepartner
• Kinder bis 21 Jahre
• Eltern sowohl des Investors als auch des Ehepartners (ohne Altersbeschränkung)

Erforderliche Unterlagen

Bewerber müssen die üblichen Dokumente einreichen, darunter Reisepass, Personenstandsurkunde, Krankenversicherungspolice und den Kaufvertrag für die Immobilie. Alle Dokumente müssen offiziell ins Griechische übersetzt, notariell beglaubigt und mit einer Apostille versehen sein.

Investitionsschwellenwerte im Jahr 2026

Seit September 2024 wendet Griechenland eine zweistufige Investitionsstruktur an:

• 800.000 € – gilt für stark nachgefragte Gebiete wie Athen, ganz Attika, Thessaloniki und beliebte Inseln wie Mykonos, Santorin, Kreta und Rhodos sowie für Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern.
• 400.000 € – gilt für alle anderen Regionen Griechenlands

In beiden Kategorien müssen die Investoren eine einzelne Immobilie mit einer Mindestfläche von 120 Quadratmetern erwerben.

Wie man sich für 250.000 € qualifiziert

Die ursprüngliche Eintrittsschwelle von 250.000 € bleibt über zwei spezifische Investitionswege bestehen:

1. Wiederherstellung eines denkmalgeschützten Gebäudes

Investoren können ein denkmalgeschütztes Gebäude erwerben und sich verpflichten, dessen vollständige Restaurierung innerhalb von fünf Jahren abzuschließen.

2. Sanierungs- (wiederaufgebautes) Grundstück

Bei dieser Option erwirbt ein Bauträger ein älteres Gewerbegebäude – beispielsweise ein Bürogebäude oder ein Hotel – und wandelt es in Wohnraum um. Der Investor erwirbt eine komplett sanierte Wohnung in einem modernisierten Gebäude, das den aktuellen Sicherheits- und Energieeffizienzstandards entspricht.

Diese Wege unterliegen keinen Beschränkungen hinsichtlich Größe oder Lage der Immobilie und sind daher besonders in Athen und Attika attraktiv. Sanierungsprojekte erfreuen sich besonderer Beliebtheit, da sie Investoren ermöglichen, moderne, bezugsfertige Wohnungen im Wert von 250.000 € zu erwerben und gleichzeitig die Voraussetzungen für eine griechische Aufenthaltsgenehmigung zu erfüllen.

Zusätzliche Ausgaben

Zusätzlich zum Immobilienpreis sollten Anleger folgende Kosten berücksichtigen:

• Grunderwerbsteuer: 3.09%
• Notar- und Grundbuchgebühren: ca. 2,11 TP442T
• Gebühren der Regierung: 2.000 € für den Hauptantragsteller und 150 € für jedes weitere erwachsene Familienmitglied.
• Kosten für Versicherung, Übersetzungen, Rechtsvertretung und administrative Unterstützung

Schrittweiser Bewerbungsprozess

Der gesamte Prozess – von der Immobilienauswahl bis zum Erhalt der Aufenthaltsgenehmigung – dauert in der Regel 3 bis 6 Monate. Astons bietet in jeder Phase umfassende Unterstützung.

1. Beratung und Immobilienauswahl

Der Prozess beginnt mit der Festlegung der Anlageziele, der bevorzugten Regionen und des Budgets. Immobilienbesichtigungen sind sowohl vor Ort als auch virtuell möglich.

2. Rechtliche Sorgfaltsprüfung und Vorbehalt

Sobald eine Immobilie ausgewählt ist, führt das Rechtsteam von Astons eine gründliche Prüfung durch, um sicherzustellen, dass die Immobilie frei von Belastungen oder rechtlichen Risiken ist. Ein Vorvertrag wird unterzeichnet und eine Reservierungsanzahlung von ca. 101.442 Taka fällig.

3. Kauf und Registrierung

Der Investor erhält eine griechische Steuernummer (AFM). Der endgültige Kaufvertrag wird vor einem Notar unterzeichnet – entweder persönlich oder durch einen Bevollmächtigten. Die Grunderwerbsteuer wird entrichtet und das Eigentum offiziell eingetragen.

4. Antrag auf Aufenthaltsgenehmigung und Biometrie

Nach der Registrierung wird der Antrag auf Aufenthaltserlaubnis eingereicht. Der Antragsteller erhält eine befristete Aufenthaltsbescheinigung (“Weißbuch”) gültig für bis zu 12 Monate.

In Griechenland müssen für alle Erwachsenen und Kinder ab sechs Jahren biometrische Daten erfasst werden. Aufenthaltskarten werden in der Regel innerhalb von zwei bis drei Monaten nach der Erfassung der biometrischen Daten ausgestellt und sind fünf Jahre gültig.

Wichtigste Vorteile des griechischen Goldenen Visums

• Legaler Aufenthalt in Griechenland mit visafreiem Zugang zu 29 Schengen-Ländern
• Niedrigere Lebenshaltungskosten im Vergleich zu den meisten westeuropäischen Ländern
• Mediterraner Lebensstil mit über 300 Sonnentagen pro Jahr
• Zugang zu europäischen Bildungs- und Gesundheitssystemen
• Besitz einer stabilen, einkommensgenerierenden Immobilie
• Ein klarer Weg zur EU-Staatsbürgerschaft
• Möglichkeiten zur Steueroptimierung im Rahmen des griechischen Non-Dom-Regimes

Griechenland bietet eine der zuverlässigsten und kostengünstigsten Möglichkeiten Europas, durch Investitionen eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten. Das Goldene Visum ist mehr als nur eine Aufenthaltserlaubnis – es ist ein strategisches Instrument für globale Mobilität, Vermögenssicherung und langfristige Lebensplanung. Durch dieses Programm erhalten Investoren die Freiheit, in ganz Europa zu leben, zu arbeiten, zu studieren und zu reisen, während sie gleichzeitig Eigentum in einem der begehrtesten Reiseziele des Mittelmeers besitzen.