L'EBITDAR è un indicatore finanziario che rappresenta l'utile netto al lordo di interessi, imposte, ammortamenti, svalutazioni e costi di ristrutturazione o affitto. Viene talvolta utilizzato dalle aziende del settore alberghiero per valutare la solidità finanziaria. Come metrica, l'EBITDAR è importante perché aiuta a livellare il campo di gioco quando si confrontano aziende con strutture e costi di affitto diversi. Questo consente alle valutazioni finanziarie di concentrarsi sulle performance operative principali.

In questo articolo, puoi scoprire di più su cos'è l'EBITDAR e come calcolarlo. Puoi anche capire meglio come il monitoraggio dell'EBITDAR possa essere utile per i dirigenti e gli investitori del settore alberghiero.

Sommario:

Cos'è l'EBITDAR nel settore alberghiero?

L'EBITDAR è un indicatore di redditività, focalizzato sulle attività aziendali principali. È un acronimo e la definizione completa di EBITDAR è la seguente:

'utile prima di interessi, tasse, ammortamenti, svalutazioni e costi di ristrutturazione o affitto'.

Molte attività ricettive hanno costi di affitto particolari, mentre fattori come la ristrutturazione possono complicare il quadro finanziario. L'EBITDAR elimina questi aspetti, rendendo più facile effettuare confronti significativi tra le aziende.

L'EBITDAR è simile a un altro parametro di riferimento, l'EBITDA. Tuttavia, l'EBITDAR esclude specificamente i costi associati all'affitto o al leasing, un'area che presenta variazioni significative per le aziende del settore alberghiero.

Concentrandosi sulla redditività delle operazioni aziendali principali, diventa più facile confrontare i risultati finanziari di hotel e altre attività del settore alberghiero con modelli di business molto diversi.

Perché l'EBITDAR è importante per l'analisi finanziaria degli hotel?

L'EBITDAR è importante per l'analisi finanziaria degli hotel perché crea condizioni di parità per il confronto delle performance. Questo è particolarmente utile quando due hotel hanno strutture e modelli di proprietà diversi.

Ad esempio, confrontando un hotel di proprietà con uno che lo affitta, l'EBITDAR elimina questa differenza. Di conseguenza, è possibile valutare più facilmente l'efficacia operativa e gestionale degli hotel.

Questo rende l'EBITDAR uno strumento di benchmarking prezioso per investitori e altri leader del settore. Può contribuire a garantire trasparenza, il che può rivelarsi particolarmente prezioso quando si valutano acquisizioni o investimenti.

Video: Che cos'è l'EBITDAR e perché è importante?

6 fatti essenziali sull'EBITDAR che ogni albergatore dovrebbe conoscere

A cosa serve l'EBITDAR, come si calcola e quali sono i suoi limiti? I seguenti sei dati chiave possono aiutarti a orientarti tra le complessità di questa metrica e a capire cosa ti dice e cosa non ti dice:

  • Calcolo dell'EBITDAR: La formula base dell'EBITDAR è la seguente: prendi l'utile netto e aggiungi interessi, tasse, ammortamenti e costi legati all'affitto e alla ristrutturazione. Questo ti dà l'utile operativo pre-affitto.
  • Misura non-GAAP: L'EBITDAR è una misura GAAP o non GAAP? È classificato come misura non GAAP, ma è una metrica ampiamente utilizzata, particolarmente utile nel settore alberghiero per i confronti delle performance.
  • Variazioni del benchmark: Il benchmarking specifico per segmento è fondamentale. Ad esempio, gli hotel di lusso puntano generalmente a margini EBITDAR compresi tra 42 e 481 TP423T, mentre gli hotel economici puntano spesso a margini compresi tra 25 e 351 TP423T.
  • Accordi di gestione: Un contratto di gestione alberghiera può prevedere clausole legate all'andamento dell'EBITDAR. In molti casi, vengono offerti anche incentivi basati sulla percentuale di EBITDAR superiore alla soglia target.
  • Evoluzione del settore: Dopo la pandemia di COVID-19, alcune aziende del settore alberghiero hanno iniziato a utilizzare l'EBITDARM, che include anche le commissioni di gestione. Questo consente di confrontare le strutture gestite direttamente dal proprietario con quelle gestite da terzi.
  • Limitazioni analitiche: È importante notare che l'EBITDAR non tiene conto dei requisiti di spesa in conto capitale, quindi può sovrastimare la redditività se non si considerano anche le riserve di sostituzione.

Come calcolare l'EBITDAR del tuo hotel: un approccio passo dopo passo

Dopo aver spiegato le basi dell'EBITDAR, è importante capire come calcolarlo per il tuo hotel. Questo ti aiuterà a comprendere meglio la tua performance operativa. I passaggi da seguire sono:

1. Inizia con il fatturato totale

Calcola il reddito totale del tuo hotel, comprese le entrate derivanti dalla vendita delle camere, vendita di cibo e bevande, servizi spa, eventi, parcheggio in loco e altri servizi alberghieri a pagamento.

2. Sottrai le spese operative

Dedurre le varie spese operative, tra cui stipendi del personale, utenze, manutenzione, forniture, spese di marketing, servizi per gli ospiti e costi associati alla formazione del personale.

3. Aggiungere le spese non operative

Se in precedenza li hai sottratti, aggiungi le spese non operative. Nello specifico, devi aggiungere: interessi, tasse, ammortamenti e costi associati a ristrutturazioni, affitti o canoni di locazione.

Formula EBITDAR per gli hotel

La seguente formula EBITDA ti aiuterà a comprendere meglio questo calcolo:

EBITDAR = Utile netto + Interessi + Tasse + Ammortamento + Ammortamento + Affitto/Costi di ristrutturazione

In questo modo otterrai i guadagni del tuo hotel prima dell'impatto di tasse, accordi di proprietà, ecc.

Video: EBITDAR (significato) | Formula | Calcolo con esempio

Esempio di calcolo dell'EBITDAR dell'hotel

Ecco un esempio pratico di come calcolare l'EBITDAR per un hotel con servizi completi da 150 camere:

Dati finanziari (annuali):

  • Ricavi totali: $8.500.000
  • Utile netto: $850.000
  • Spese per interessi: $425.000
  • Imposte sul reddito: $275.000
  • Ammortamento: $550.000
  • Ammortamento: $75.000
  • Contratto di locazione immobiliare: $1.200.000
  • Leasing di attrezzature: $125.000

Calcolo EBITDAR:

Ecco come puoi calcolare l'EBITDAR:

EBITDAR = $850.000 (Utile netto) + $425.000 (Interessi) + $275.000 (Tasse) + $550.000 (Ammortamento) + $75.000 (Ammortamento) + $1.200.000 (Leasing immobiliare) + $125.000 (Leasing attrezzature)

EBITDAR = $3,500,000

È possibile calcolare il margine EBITDAR utilizzando questa formula:

Margine EBITDAR = EBITDAR / Ricavi totali

$3,500,000 / $8,500,000 = 41.2%

È possibile calcolare l'EBITDAR per camera disponibile utilizzando questa formula:

EBITDAR per camera disponibile = EBITDAR / Totale Camere

$3.500.000 / 150 = $23.333 per camera

I parametri di riferimento del settore suggeriscono che questo sarebbe leggermente al di sotto della media per un hotel di lusso, dove il target sarebbe generalmente compreso tra 42 e 48%, ma elevato per un hotel di fascia alta, dove il target sarebbe compreso tra 38 e 44%. Tuttavia, il contesto è importante e fattori come la posizione, il mercato di riferimento e l'età della struttura possono influire sulle aspettative di performance.

5 vantaggi chiave dell'utilizzo dell'EBITDAR nella gestione alberghiera

Il calcolo dell'EBITDAR offre numerosi vantaggi, e comprenderli può aiutarti a prendere decisioni. Ecco cinque dei vantaggi più significativi derivanti dall'utilizzo di questa metrica:

1. Confronto delle prestazioni tra prodotti simili

Uno dei maggiori vantaggi dell'EBITDAR è la sua capacità di facilitare confronti più diretti tra gli hotel. In particolare, eliminando la struttura proprietaria dall'equazione, è possibile concentrarsi sul confronto delle performance.

Questo è importante perché gli accordi e le ristrutturazioni immobiliari possono alterare significativamente i risultati finanziari. Sebbene sia utile saperlo, a volte è opportuno confrontare la performance operativa senza considerare questi fattori.

Il benchmark EBITDAR del settore alberghiero non è solo fondamentale per il confronto con la concorrenza, ma anche per valutare le performance di un portafoglio alberghiero diversificato. È possibile utilizzarlo per individuare gli hotel che stanno ottenendo buoni risultati operativi e quelli che necessitano di interventi, senza che le informazioni siano distorte da variazioni strutturali.

2. Metriche di valutazione più chiare per le acquisizioni

Per chiunque sia interessato ad acquisire o vendere un hotel, l'EBITDAR può essere un parametro utile per calcolare la valutazione. L'affitto è spesso una spesa elevata per gli hotel, ma è utile comprendere le performance prima di sostenere questi costi.

In effetti, l'EBITDAR è così utile ai fini della valutazione che viene spesso utilizzato come base per il calcolo del prezzo di acquisto. Ad esempio, non è raro che un immobile venga valutato a circa 8-12 volte il valore dell'EBITDAR.

In sostanza, concentrarsi sull'EBITDA consente di focalizzare l'attenzione su ciò che si sta realmente acquistando o vendendo. Aiuta a definire il successo operativo dell'azienda, senza distorsioni legate al mercato immobiliare.

3. Decisioni strategiche per le negoziazioni di locazione

Se un hotel opera in base a un contratto di locazione, l'EBITDAR può essere prezioso durante le trattative. Confrontando il tuo hotel con i concorrenti, puoi determinare più facilmente se le condizioni di locazione debbano essere modificate.

Questo può rivelarsi fondamentale in periodi di difficoltà finanziarie, come una recessione economica. In questi periodi difficili, potrebbe essere necessario per un hotel cercare di negoziare una riduzione dell'affitto.

Avere i dati EBITDAR insieme agli altri dati finanziari può aiutare a chiarire questo punto. Permette agli albergatori di negoziare con i proprietari, dimostrando al contempo come i costi di affitto influiscano sulla sostenibilità finanziaria.

4. Analisi avanzata dell'efficienza gestionale

Un altro motivo per cui l'EBITDAR è così prezioso per gli albergatori è che aiuta a focalizzare l'attenzione sulle performance manageriali. Dopotutto, le operazioni principali sono gli aspetti della gestione di un hotel su cui il management ha un controllo diretto.

Come metrica, l'EBITDAR consente di isolare la performance operativa e di distinguerla da fattori finanziari, spese governative e fattori immobiliari. Questo è importante per visualizzare le variazioni nelle performance quotidiane.

Quando i dati EBITDAR mostrano un calo della performance finanziaria, è più facile intervenire. Allo stesso tempo, se i dati EBITDAR sono positivi ma la performance finanziaria complessiva non lo è, è utile sapere che si tratta di un problema non operativo.

5. Miglioramento della rendicontazione finanziaria per le parti interessate

Gli hotel hanno spesso molti stakeholder, dagli investitori alle società di gestione, e tutti desiderano trasparenza sui risultati aziendali. L'EBITDAR offre ulteriore chiarezza sulla salute finanziaria del tuo hotel.

L'indicatore EBITDAR semplifica la comunicazione delle variazioni nelle performance puramente operative. È anche abbastanza semplice da comprendere per gli stakeholder, che potrebbero avere priorità diverse.

L'EBITDAR può essere utilizzato dai dirigenti aziendali anche per calcolare gli incentivi. In questo modo, il direttore dell'hotel può ricevere un compenso extra quando i valori dell'EBITDAR superano di una certa percentuale l'importo target.

Ebitdar - Esempi di settore e benchmark EBITDAR per gli hotel

Esempi di settore e benchmark EBITDAR per gli hotel

I benchmark EBITDAR possono aiutarti a contestualizzare i tuoi report finanziari alberghieri. Sebbene il contesto sia cruciale e gli obiettivi possano variare a seconda di fattori come la posizione e le dimensioni dell'hotel, i seguenti dati rappresentano utili margini EBITDAR da raggiungere quando gestisci diverse tipologie di hotel:

  • Hotel di lusso: 42-48% di fatturato totale
  • Immobili di lusso: 38-44%
  • Hotel con servizio selezionato: 32-40%
  • Proprietà economiche: 25-35%

Utilizzando questi parametri di riferimento generalizzati, puoi farti un'idea se la tua struttura sta ottenendo risultati superiori o inferiori alle aspettative del settore, in base al segmento alberghiero in cui operi.

Come parametro di misurazione, l'EBITDAR può essere particolarmente cruciale quando vengono negoziati accordi che includono fondi di investimento immobiliare (REIT), modelli di leaseback o contratti di gestione.

Rappresenta inoltre un valido strumento per confrontare la redditività operativa dell'intero panorama alberghiero. Infatti, l'EBITDAR e parametri correlati come l'EBITDA e l'EBIDTA rettificato sono spesso riportati dai principali marchi, tra cui Marriott, Hilton e Hyatt, poiché consentono di confrontare hotel gestiti e in franchising.

Quando utilizzare l'EBITDAR invece dell'EBITDA nella finanza alberghiera?

Sia l'EBITDAR che l'EBITDA sono parametri utili, ma è fondamentale sapere quando utilizzare l'EBITDAR anziché l'EBITDA. Ad esempio, quando si confrontano immobili in locazione con immobili di proprietà e quando si valuta un immobile prima dell'acquisizione o del rifinanziamento.

È utile per confronti significativi tra immobili in locazione e di proprietà perché fornisce un punto di partenza più equo. Eliminando variabili come l'affitto, è possibile concentrarsi sulla redditività delle principali funzioni alberghiere.

Nel frattempo, durante le acquisizioni e i rifinanziamenti, l'EBITDAR può essere più utile dell'EBITDA per arrivare effettivamente a una valutazione. In molti casi, questo sarà pari a circa 8-12 volte il valore dell'EBITDAR, con gli immobili di lusso che generalmente richiedono multipli da 10 a 12 volte, mentre gli hotel con servizi limitati richiedono multipli da 8 a 10 volte.

Al contrario, l'EBITDA può essere una metrica più utile per valutare gli utili disponibili per l'azienda. Può anche essere una metrica migliore su cui concentrarsi se un'azienda possiede la maggior parte dei suoi asset, rendendo l'affitto minimo o irrilevante. Per saperne di più sull'EBITDA, consulta il nostro articolo. "Cosa significa EBITDA?"

Errori comuni da evitare nel calcolo dell'EBITDAR

Di seguito sono riportati alcuni degli errori più comuni commessi nel calcolo dell'EBITDAR. Imparare a evitare queste insidie può prevenire distorsioni nei risultati finanziari e nel benchmarking:

  • Classificazione incoerente degli affitti: Quando si aggiunge la componente affitto al calcolo dell'EBITDA, è necessario assicurarsi che tutte le spese di locazione relative alla proprietà siano incluse.
  • Confusione sul leasing di attrezzature: Alcuni hotel trascurano di considerare i leasing delle attrezzature quando si calcolano gli affitti arretrati. È necessario considerare tutti i leasing e gli affitti nel calcolo dell'EBITDAR.
  • Trattamento delle commissioni di gestione: È necessario garantire coerenza nell'inclusione delle commissioni di gestione prima o dopo l'EBITDAR. Una possibilità è utilizzare l'EBITDARM, in modo che le commissioni di gestione vengano aggiunte separatamente.
  • Inclusione di articoli una tantum: Considerare le spese insolite e non ricorrenti. In caso contrario, si possono ottenere risultati fuorvianti e generare problemi nei confronti tra esercizi diversi.
  • Applicazione incoerente: Assicuratevi di documentare il vostro approccio al calcolo dell'EBITDAR e di applicarlo in modo coerente. Per analizzare i trend, è necessario utilizzare lo stesso approccio per tutti i periodi di rendicontazione e per tutte le strutture alberghiere.

Strategie per migliorare l'EBITDAR del tuo hotel

Le seguenti strategie possono essere implementate per migliorare i risultati EBITDAR del tuo hotel. Di conseguenza, avrai il potenziale per migliorare la tua situazione finanziaria e il valore di mercato del tuo immobile:

  • Ottimizzazione della gestione delle entrate: Utilizza prezzi dinamici, piani tariffari specifici per il segmento del tuo hotel e altre strategie per massimizzare il fatturato per camera disponibile (RevPAR).
  • Controllo dei costi operativi: Esamina aspetti come il consumo energetico, gli approvvigionamenti e la pianificazione del personale. Verifica se riesci a individuare inefficienze o opportunità per ridurre i costi senza compromettere l'esperienza degli ospiti.
  • Gestione del canale di distribuzione: Valuta le prestazioni e l'economicità di canali come le OTA. Concentra gli sforzi di marketing sulla promozione delle prenotazioni dirette e sui canali con commissioni più basse.
  • Miglioramento della redditività di F&B: Esaminate i contratti con i fornitori, le dimensioni delle porzioni e altri aspetti per verificare se è possibile migliorare i margini del settore alimentare e delle bevande. Questo potrebbe incrementare le prestazioni dell'EBITDAR senza compromettere la soddisfazione del cliente.
  • Sviluppo dei ricavi accessori: Prendi in considerazione la creazione di pacchetti e l'offerta di servizi spa, visite ad attrazioni locali o intrattenimento premium in camera per aumentare il fatturato medio generato da ciascun ospite.
  • Strutturazione strategica del leasing: Ove possibile, cercate di concordare quote percentuali dell'affitto, allineando i costi dell'immobile alle performance dell'hotel. Questo può tutelarvi in caso di fluttuazioni del mercato.

ebitdar - Previsioni EBITDAR per gli hotel globali

Prospettive EBITDAR alberghiere globali (2025-2035)

Le prospettive globali per il settore alberghiero nei prossimi anni suggeriscono grandi cambiamenti nei calcoli dell'EBITDAR previsto. Nel breve termine, si prevede una contrazione dell'utile operativo netto di 0,61 TP423 T nel 2025. secondo CBRE.

Ciò è dovuto in gran parte al fatto che, per molti, i costi stanno aumentando più rapidamente dei ricavi. Tuttavia, si intravedono anche segnali di miglioramento all'orizzonte, con gli hotel che stanno raggiungendo una maggiore efficienza, seppur con effetti disomogenei.

Per esempio, PwC evidenzia una tendenza dove gli hotel di lusso stanno ottenendo risultati notevolmente superiori a quelli economici. Nel primo trimestre del 2025, il RevPAR nel segmento di lusso è cresciuto di 7,11 TP423T, rispetto a 0,91 TP423T nel segmento economico.

Nel frattempo, Ricerca McKinsey richiama l'attenzione su una tendenza al di fuori del segmento alberghiero di lusso, dove 'asset-light' I modelli sono in ascesa. I grandi marchi alberghieri si stanno sempre più allontanando dalla proprietà, preferendo il franchising e la gestione diretta come strumenti per espandere il proprio business, aumentando ulteriormente la rilevanza dell'EBITDAR.

I KPI di Revenue Management più utilizzati per gli hotel

L'EBITDAR è probabilmente uno degli indicatori di performance finanziaria più preziosi per molti hotel, ma non è l'unico KPI degno di essere monitorato. Altri esempi includono il fatturato per camera disponibile (RevPAR), la tariffa media giornaliera (ADR), il tasso di occupazione e l'utile operativo lordo per camera disponibile (GOPPAR).

In “I KPI di Revenue Management più utilizzati per gli hotel”, puoi accedere a una panoramica degli indicatori chiave di prestazione (KPI) più importanti su cui concentrarti, completa di dettagli su cosa ti dicono queste metriche e perché sono importanti.

Calcola il RevPAR e massimizza i ricavi del tuo hotel

Oltre a calcolare e monitorare l'EBITDAR, gli hotel dovrebbero monitorare costantemente il fatturato per camera disponibile, o RevPAR in breve. Questa è una delle metriche più importanti per qualsiasi hotel, poiché indica non solo quanto si guadagna dalle camere, ma anche quanto bene si riempiono queste camere.

Nel “Calcola il RevPAR e massimizza i ricavi del tuo hotel” In questo articolo puoi scoprire come calcolare il RevPAR, con quale frequenza dovresti rivederlo, che aspetto ha un buon RevPAR e perché il RevPAR è così importante.

Domande frequenti relative all'EBITDAR

L'EBITDAR è una misura dei ricavi dell'hotel prima della sottrazione dei costi associati a interessi, tasse, ammortamenti e affitti. Viene utilizzato per concentrarsi sulla performance operativa principale, eliminando le differenze strutturali.

Il confronto tra EBITDAR ed EBITDA dipende in ultima analisi dall'inclusione o meno delle spese di affitto. Escludendole, è possibile confrontare la performance finanziaria degli hotel in locazione e di proprietà in modo più equilibrato.

Sì, di solito. Escludendo l'affitto dal quadro generale, l'EBITDAR consente di concentrarsi sull'efficienza operativa. Significa anche che è possibile effettuare confronti più equi e utili con gli hotel non affittati.

Sì. L'EBITDAR è un modo utile per investitori e finanziatori di comprendere la situazione del flusso di cassa di un hotel e la sua efficienza operativa, soprattutto quando si tratta di portafogli alberghieri con un elevato numero di contratti di locazione.

Un buon EBITDAR varia a seconda della tipologia di hotel. In generale, i marchi di lusso dovrebbero puntare a un fatturato totale di 42-481 TP423 T, gli hotel di fascia alta di 38-441 TP423 T e gli hotel economici di 25-351 TP423 T.

L'EBITDAR può aiutarti a prendere decisioni importanti in merito a operazioni, investimenti e valutazione di un hotel. È un parametro finanziario importante perché livella il campo di gioco e consente di confrontare in modo significativo, dal punto di vista operativo, strutture con assetti proprietari molto diversi.

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Questo articolo è stato scritto da:

Martijn Barten

Ciao, sono Martijn Barten, fondatore di Revfine.com. Con 20 anni di esperienza nel settore dell'ospitalità, sono specializzato nell'ottimizzazione dei ricavi combinando revenue management con strategie di marketing. Ho sviluppato, implementato e gestito con successo revenue management e strategie di marketing per proprietà individuali e portafogli multiproprietà.