L'EBITDAR est un indicateur financier qui correspond au bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation, amortissement et coûts de restructuration ou de location. Il est parfois utilisé par les entreprises du secteur de l'hôtellerie pour évaluer leur santé financière. En tant qu'indicateur, l'EBITDAR est important car il permet d'équilibrer les conditions de concurrence entre des entreprises aux structures et aux coûts de location différents. Cela permet aux évaluations financières de se concentrer sur la performance opérationnelle de base.

Cet article vous permettra d'en savoir plus sur l'EBITDAR et son calcul. Vous comprendrez également comment le suivi de l'EBITDAR peut être utile aux dirigeants hôteliers et aux investisseurs.

Table des matières:

Qu'est-ce que l'EBITDAR dans l'industrie hôtelière ?

L'EBITDAR est un indicateur de rentabilité axé sur les activités principales de l'entreprise. Il s'agit d'un acronyme, dont la définition complète est la suivante :

« bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation, amortissement et coûts de restructuration ou de location ».

De nombreuses entreprises du secteur de l'hôtellerie ont des coûts de location spécifiques, et des restructurations, par exemple, peuvent complexifier la situation financière. L'EBITDAR les élimine, facilitant ainsi les comparaisons pertinentes entre les entreprises.

L'EBITDAR est similaire à un autre indicateur courant, l'EBITDA. Cependant, il exclut spécifiquement les coûts liés au loyer ou à la location, un domaine qui présente des variations importantes pour les entreprises du secteur de l'hôtellerie.

En se concentrant sur la rentabilité des opérations commerciales principales, il devient plus facile de comparer les résultats financiers des hôtels et d’autres entreprises d’accueil ayant des modèles commerciaux très différents.

Pourquoi l’EBITDAR est-il important pour l’analyse financière des hôtels ?

L'EBITDAR est important pour l'analyse financière des hôtels, car il permet de comparer les performances sur un pied d'égalité. Ceci est particulièrement utile lorsque deux hôtels ont des structures et des modèles de propriété différents.

Par exemple, lorsqu'on compare un hôtel détenu en pleine propriété à un hôtel qui loue le bâtiment, l'EBITDAR supprime cette différence. Il est ainsi plus facile d'évaluer l'efficacité opérationnelle et managériale des hôtels.

Cela fait de l'EBITDAR un outil d'analyse comparative précieux pour les investisseurs et les autres leaders du secteur. Il contribue à la transparence, particulièrement précieuse lors de l'évaluation d'acquisitions ou d'investissements.

Vidéo : Qu'est-ce que l'EBITDAR et pourquoi est-il important ?

6 faits essentiels sur l'EBITDAR que tout hôtelier devrait connaître

À quoi sert l'EBITDAR, comment le calculer et quelles en sont les limites ? Les six points clés suivants vous aideront à appréhender les complexités de cet indicateur et à comprendre ce qu'il révèle et ce qu'il ne révèle pas :

  • Calcul de l'EBITDAR : La formule de base de l'EBITDAR est la suivante : prenez votre résultat net, puis ajoutez les intérêts, les impôts, les amortissements et les coûts liés aux loyers et à la restructuration. Vous obtenez ainsi votre bénéfice d'exploitation avant loyer.
  • Mesure non conforme aux PCGR : L'EBITDAR est-il une mesure PCGR ou non PCGR ? Classée comme mesure non PCGR, elle est néanmoins largement utilisée, particulièrement utile dans le secteur de l'hôtellerie pour comparer les performances.
  • Variations de référence : L'analyse comparative sectorielle est essentielle. Par exemple, les hôtels de luxe visent généralement des marges d'EBITDAR d'environ 42 à 481 TP423 T, tandis que les hôtels économiques visent souvent des marges d'environ 25 à 351 TP423 T.
  • Accords de gestion : Un contrat de gestion hôtelière peut comporter des clauses liées à la performance de l'EBITDAR. Dans de nombreux cas, des primes sont également offertes, basées sur le pourcentage d'EBITDAR au-dessus du seuil cible.
  • Évolution de l'industrie : Après la pandémie de COVID-19, certaines entreprises hôtelières ont commencé à utiliser l'EBITDARM, qui inclut également les frais de gestion. Cela permet de comparer les établissements gérés par leurs propriétaires et ceux gérés par des tiers.
  • Limites analytiques : Il est important de noter que l'EBITDAR ne tient pas compte des besoins en dépenses d'investissement, il peut donc surestimer la rentabilité à moins que vous ne preniez également en compte les réserves de remplacement.

Comment calculer l'EBITDAR de votre hôtel : une approche étape par étape

Après avoir expliqué les bases de l'EBITDAR, il est important de comprendre comment le calculer pour votre hôtel. Cela vous permettra de mieux comprendre votre performance opérationnelle. Voici les étapes à suivre :

1. Commencez par le revenu total

Calculez le revenu total de votre hôtel, y compris les revenus tirés de la vente de chambres, ventes de nourriture et de boissons, services de spa, événements, stationnement sur place et autres services hôteliers payants.

2. Soustraire les dépenses d'exploitation

Déduisez les diverses dépenses d’exploitation, y compris les salaires du personnel, les services publics, l’entretien, les fournitures, les dépenses de marketing, les commodités pour les clients et les coûts associés à la formation du personnel.

3. Ajouter les dépenses non opérationnelles

Si vous les avez précédemment soustraites, rajoutez les charges hors exploitation. Plus précisément, vous devez rajouter : les intérêts, les impôts, les amortissements, les coûts de restructuration, les loyers ou les paiements de crédit-bail.

Formule EBITDAR pour les hôtels

La formule EBITDA suivante vous aidera à mieux comprendre ce calcul :

EBITDAR = Revenu net + Intérêts + Impôts + Amortissement + Loyer/Coûts de restructuration

Cela vous fournira les revenus de votre hôtel avant l'impact des impôts, des accords de propriété, etc.

Vidéo : EBITDAR (Signification) | Formule | Calcul avec exemple

Exemple de calcul de l'EBITDAR d'un hôtel

Vous trouverez ici un exemple pratique de calcul de l'EBITDAR pour un hôtel à service complet de 150 chambres :

Données financières (annuelles) :

  • Chiffre d'affaires total : $8 500 000
  • Bénéfice net : $850 000
  • Frais d'intérêts : $425 000
  • Impôts sur le revenu : $275 000
  • Amortissement : $550 000
  • Amortissement : $75 000
  • Bail immobilier : $1 200 000
  • Location de matériel : $125 000

Calcul de l'EBITDAR :

Voici comment vous pouvez calculer l'EBITDAR :

EBITDAR = $850 000 (Revenu net) + $425 000 (Intérêts) + $275 000 (Impôts) + $550 000 (Amortissement) + $75 000 (Amortissement) + $1 200 000 (Contrat de location immobilière) + $125 000 (Contrat de location d'équipement)

EBITDAR = $3,500,000

Vous pouvez calculer la marge EBITDAR en utilisant cette formule :

Marge EBITDAR = EBITDAR / Chiffre d'affaires total

$3,500,000 / $8,500,000 = 41.2%

Vous pouvez calculer l'EBITDAR par chambre disponible en utilisant cette formule :

EBITDAR par chambre disponible = EBITDAR / Nombre total de chambres

$3 500 000 / 150 = $23 333 par chambre

Les indices de référence du secteur suggèrent que ce chiffre serait légèrement inférieur à la moyenne pour un hôtel de luxe, où l'objectif se situerait généralement entre 42 et 48%, mais élevé pour un hôtel haut de gamme, où l'objectif se situerait autour de 38 à 44%. Cependant, le contexte est important, et des facteurs tels que l'emplacement, le marché cible et l'âge de l'établissement peuvent tous influencer les attentes en matière de performance.

5 avantages clés de l'utilisation de l'EBITDAR dans la gestion hôtelière

Le calcul de l'EBITDAR présente de nombreux avantages, et les comprendre peut faciliter votre prise de décision. Voici cinq des principaux avantages de cet indicateur :

1. Comparaison des performances entre des pommes et des pommes

L'un des principaux avantages de l'EBITDAR est sa capacité à faciliter des comparaisons plus directes entre les hôtels. En particulier, l'élimination de la structure de propriété permet de se concentrer sur la comparaison des performances.

Ceci est important car les restructurations et accords immobiliers peuvent considérablement modifier les résultats financiers. Bien que cela soit utile à savoir, il est parfois utile de comparer les performances opérationnelles sans ces facteurs.

L'indicateur de référence EBITDAR du secteur hôtelier est non seulement essentiel pour comparer les performances avec la concurrence, mais aussi pour évaluer la performance d'un portefeuille hôtelier diversifié. Il permet d'identifier les hôtels performants sur le plan opérationnel et ceux nécessitant une intervention, sans que les informations soient biaisées par des variations structurelles.

2. Des indicateurs d'évaluation plus clairs pour les acquisitions

Pour quiconque souhaite acquérir ou vendre un hôtel, l'EBITDAR peut être un indicateur utile pour établir une évaluation. Le loyer représente souvent une dépense importante pour les hôtels, mais il est judicieux de comprendre la performance avant ces coûts.

En fait, l'EBITDAR est si utile à l'évaluation qu'il sert souvent de base à la détermination du prix d'achat. Par exemple, il n'est pas rare qu'un bien immobilier soit valorisé entre 8 et 12 fois sa valeur.

Essentiellement, se concentrer sur l'EBITDA permet de se concentrer sur ce que l'on achète ou vend réellement. Cela permet de définir la réussite opérationnelle de l'entreprise, loin des distorsions immobilières.

3. Prise de décision stratégique pour les négociations de bail

Si un hôtel est exploité sous contrat de location, l'EBITDAR peut s'avérer précieux lors des négociations. En comparant votre hôtel à ses concurrents, vous pourrez plus facilement déterminer si les conditions de location doivent être ajustées.

Cela peut s'avérer crucial en période de difficultés financières, comme une récession économique. Dans ces périodes difficiles, il peut être nécessaire pour un hôtel de tenter de négocier une réduction de loyer.

Disposer des chiffres d'EBITDAR en complément de vos autres données financières peut vous aider à mieux faire valoir ce point. Cela permet aux hôteliers de négocier avec les propriétaires tout en démontrant l'impact des coûts locatifs sur leur viabilité financière.

4. Analyse améliorée de l'efficacité de la gestion

L'EBITDAR est également précieux pour les hôteliers car il permet de se concentrer sur la performance managériale. Après tout, les opérations clés sont les aspects de la gestion d'un hôtel sur lesquels la direction exerce un contrôle direct.

En tant qu'indicateur, l'EBITDAR permet d'isoler la performance opérationnelle et de la distinguer des enjeux financiers, des dépenses publiques et des facteurs immobiliers. Cet indicateur est essentiel pour observer l'évolution de la performance au quotidien.

Lorsque les chiffres de l'EBITDAR indiquent une baisse de la performance financière, vous pouvez plus facilement agir. En revanche, si les chiffres de l'EBITDAR sont bons, mais que la performance financière globale ne l'est pas, cela vous permet de savoir qu'il s'agit d'un problème non opérationnel.

5. Amélioration des rapports financiers pour les parties prenantes

Les hôtels comptent souvent de nombreuses parties prenantes, des investisseurs aux sociétés de gestion, qui souhaitent toutes une transparence sur leurs résultats. L'EBITDAR offre une visibilité supplémentaire sur la santé financière de votre hôtel.

L'EBITDAR facilite la communication des variations de performance opérationnelle pure. Il est également relativement simple à comprendre pour les parties prenantes qui peuvent avoir des priorités différentes.

L'EBITDAR peut également être utilisé par les dirigeants d'entreprise pour calculer les primes. Ainsi, le directeur de l'hôtel peut percevoir une rémunération supplémentaire lorsque l'EBITDAR dépasse d'un certain pourcentage l'objectif.

EBITDAR - Exemples sectoriels et indices de référence EBITDAR pour l'hôtellerie

Exemples sectoriels et indices de référence EBITDAR pour les hôtels

Les benchmarks EBITDAR peuvent vous aider à contextualiser vos propres rapports financiers hôteliers. Bien que le contexte soit crucial et que les objectifs puissent varier selon des facteurs tels que l'emplacement et la taille de l'hôtel, les chiffres suivants constituent des marges EBITDAR utiles à viser pour différents types d'hôtels :

  • Hôtels de luxe : 42-48% du chiffre d'affaires total
  • Propriétés haut de gamme : 38-44%
  • Hôtels à service sélectionné : 32-40%
  • Propriétés économiques : 25-35%

À l’aide de ces repères généralisés, vous pouvez avoir une idée de la performance de votre établissement par rapport aux attentes du secteur, en fonction du segment hôtelier dans lequel vous évoluez.

En tant que mesure, l'EBITDAR peut être particulièrement crucial lorsque des accords sont négociés et incluent des sociétés de placement immobilier (FPI), des modèles de crédit-bail ou des contrats de gestion.

C'est également un moyen précieux d'évaluer la rentabilité opérationnelle du secteur hôtelier. En effet, l'EBITDAR et les indicateurs connexes tels que l'EBITDA et l'EBITDA ajusté sont souvent publiés par de grandes marques, notamment Marriott, Hilton et Hyatt, car ils permettent de comparer les hôtels gérés et franchisés.

Quand utiliser l’EBITDAR au lieu de l’EBITDA dans le financement hôtelier ?

L'EBITDAR et l'EBITDA sont deux indicateurs utiles, mais il est crucial de savoir quand utiliser l'EBITDAR plutôt que l'EBITDA. Par exemple, lors de la comparaison de biens immobiliers loués et détenus, et lors de l'évaluation d'un bien avant acquisition ou refinancement.

Elle est utile pour établir des comparaisons pertinentes entre les propriétés louées et détenues, car elle offre un point de départ plus juste. L'élimination de variables comme le loyer permet de se concentrer sur la rentabilité des fonctions essentielles de l'hôtel.

Parallèlement, lors des acquisitions et des refinancements, l'EBITDAR peut s'avérer plus utile que l'EBITDA pour établir une valorisation. Dans de nombreux cas, celle-ci sera d'environ 8 à 12 fois la valeur de l'EBITDAR, les hôtels de luxe affichant généralement des multiples de 10 à 12 fois, tandis que les hôtels à service limité se situent autour de 8 à 10 fois.

En revanche, l'EBITDA peut s'avérer plus utile pour évaluer les bénéfices disponibles de l'entreprise. Il peut également être plus pertinent de s'y concentrer si une entreprise détient la majorité de ses actifs, ce qui rend les loyers minimes, voire insignifiants. Pour en savoir plus sur l'EBITDA, consultez notre article. « Que signifie EBITDA ? »

Erreurs courantes de calcul de l'EBITDAR à éviter

Voici quelques-unes des erreurs les plus courantes lors du calcul de l'EBITDAR. Apprendre à les éviter peut prévenir les distorsions dans vos résultats financiers et vos analyses comparatives :

  • Classification des loyers incohérente : Vous devez vous assurer que toutes les dépenses de location liées à la propriété sont incluses lors de l'ajout de la composante loyer de votre calcul d'EBITDA.
  • Confusion autour de la location d'équipement : Certains hôtels négligent de prendre en compte les contrats de location d'équipement lors de la comptabilisation des loyers. Il est donc essentiel de prendre en compte tous les contrats de location pour calculer l'EBITDAR.
  • Traitement des frais de gestion : Il est important de veiller à ce que les frais de gestion soient inclus avant ou après l'EBITDAR. Une possibilité consiste à utiliser l'EBITDARM, afin que les frais de gestion soient ajoutés séparément.
  • Inclusion d'un article unique : Tenez compte des dépenses inhabituelles et non récurrentes. Ne pas le faire peut entraîner des résultats trompeurs et des problèmes lors des comparaisons d'une année sur l'autre.
  • Application incohérente : Assurez-vous de documenter votre approche de calcul de l'EBITDAR et de l'appliquer de manière cohérente. Pour analyser les tendances, vous devez utiliser la même approche pour toutes les périodes de reporting et tous les établissements hôteliers.

Stratégies pour améliorer l'EBITDAR de votre hôtel

Les stratégies suivantes peuvent être mises en œuvre pour améliorer l'EBITDAR de votre hôtel. Vous avez ainsi le potentiel d'améliorer votre situation financière et la valeur marchande de votre établissement :

  • Optimisation de la gestion des revenus : Utilisez la tarification dynamique, les plans tarifaires spécifiques à votre segment hôtelier et d'autres stratégies pour maximiser vos revenus par chambre disponible (RevPAR).
  • Contrôle des coûts opérationnels : Examinez des aspects comme la consommation d'énergie, les achats et la planification du personnel. Identifiez des inefficacités ou des opportunités de réduction des coûts sans nuire à l'expérience client.
  • Gestion des canaux de distribution : Analysez les performances et la rentabilité des canaux comme les OTA. Concentrez vos efforts marketing sur la promotion des réservations directes et des canaux offrant des commissions plus faibles.
  • Amélioration de la rentabilité du secteur F&B : Analysez les contrats avec les fournisseurs, la taille des portions et d'autres aspects pour déterminer si vous pouvez améliorer vos marges sur les produits alimentaires et les boissons. Cela pourrait améliorer votre EBITDAR sans nuire à la satisfaction client.
  • Développement des revenus auxiliaires : Envisagez de créer des forfaits et de proposer des services de spa, des visites d'attractions locales ou des divertissements haut de gamme en chambre pour augmenter le revenu moyen généré par chaque client.
  • Structuration stratégique des baux : Dans la mesure du possible, efforcez-vous de convenir d'un loyer proportionnel, en alignant les coûts du bien sur les performances de l'hôtel. Cela vous protégera des fluctuations du marché.

eBITDAR - Perspectives de l'EBITDAR hôtelier mondial

Perspectives de l'EBITDAR de l'hôtellerie mondiale (2025-2035)

Les perspectives mondiales du secteur hôtelier pour les années à venir laissent entrevoir d'importants changements dans les calculs d'EBITDAR attendus. À court terme, le résultat d'exploitation net devrait se contracter de 0,61 TP423 T en 2025. selon CBRE.

Cela s'explique en grande partie par le fait que, pour beaucoup, les coûts augmentent plus vite que les revenus. Cependant, des signes d'amélioration se profilent à l'horizon, les hôtels gagnant en efficacité, quoique avec des effets inégaux.

Par exemple, PwC met en évidence une tendance Les hôtels de luxe affichent des performances nettement supérieures à celles des hôtels économiques. Au premier trimestre 2025, le RevPAR du segment luxe a progressé de 7,11 TP423 T, contre 0,91 TP423 T pour le segment économique.

Entre-temps, Recherche McKinsey attire l'attention sur une tendance en dehors du segment de l'hôtellerie de luxe, où « actif léger » Les modèles économiques ont le vent en poupe. Les grandes marques hôtelières se détournent de plus en plus de la propriété au profit de la franchise et de la gestion pour développer leurs activités, ce qui accroît encore la pertinence de l'EBITDAR.

Les KPI de gestion des revenus les plus utilisés pour les hôtels

L'EBITDAR est peut-être l'un des indicateurs de performance financière les plus précieux pour de nombreux hôtels, mais il est loin d'être le seul indicateur clé de performance (KPI) digne d'intérêt. Parmi les autres exemples, on peut citer le revenu par chambre disponible (RevPAR), le tarif journalier moyen (TJM), le taux d'occupation et le bénéfice brut d'exploitation par chambre disponible (BBE).

Dans « Les KPI de Revenue Management les plus utilisés pour les hôtels », vous pouvez accéder à un aperçu des indicateurs clés de performance les plus critiques sur lesquels vous concentrer, avec des détails sur ce que ces mesures vous disent et pourquoi elles sont importantes.

Calculez le RevPAR et maximisez les revenus de votre hôtel

Outre le calcul et le suivi de l'EBITDAR, les hôtels doivent surveiller en permanence leur revenu par chambre disponible, ou RevPAR. Il s'agit de l'un des indicateurs les plus importants pour tout hôtel, car il indique non seulement le montant de vos revenus par chambre, mais aussi votre taux de remplissage.

Dans le « Calculez le RevPAR et optimisez les revenus de votre hôtel » Dans cet article, vous découvrirez comment calculer le RevPAR, à quelle fréquence vous devez le réviser, à quoi ressemble un bon RevPAR et pourquoi le RevPAR est si important.

FAQ relatives à l'EBITDAR

L'EBITDAR mesure les bénéfices d'un hôtel avant déduction des charges liées aux intérêts, aux impôts, aux amortissements et aux loyers. Il permet de se concentrer sur la performance opérationnelle de base et d'éliminer les différences structurelles.

La comparaison entre l'EBITDAR et l'EBITDA repose en fin de compte sur l'inclusion ou l'exclusion des charges locatives. En les excluant, vous pouvez comparer plus équitablement la performance financière des hôtels loués et détenus.

Oui, généralement. En excluant le loyer, l'EBITDAR vous permet de vous concentrer sur l'efficacité opérationnelle. Cela signifie également que vous pouvez établir des comparaisons plus justes et plus pertinentes avec les hôtels non loués.

Oui. L'EBITDAR est un moyen utile pour les investisseurs et les prêteurs de comprendre la situation de trésorerie d'un hôtel et son efficacité opérationnelle, en particulier lorsqu'il s'agit de portefeuilles d'hôtels à forte composante locative.

Un bon EBITDAR varie selon le type d'hôtel. En général, les marques de luxe devraient viser un chiffre d'affaires total compris entre 42 et 481 TP423 T, les hôtels haut de gamme entre 38 et 441 TP423 T et les établissements économiques entre 25 et 351 TP423 T.

L'EBITDAR peut vous aider à prendre des décisions importantes concernant l'exploitation, les investissements et la valorisation d'un hôtel. Il s'agit d'un indicateur financier essentiel, car il uniformise les règles du jeu et permet de comparer efficacement des établissements aux structures de propriété très différentes sur le plan opérationnel.

Avez-vous aimé cet article sur le calcul de l'EBITDAR ?

Vous pourriez également être intéressé par les articles suivants :

Plus de conseils pour développer votre entreprise

Revfine.com est la plateforme de connaissances leader dans le secteur de l'hôtellerie et du voyage. Les professionnels utilisent nos connaissances, nos stratégies et nos conseils pratiques pour s'inspirer, optimiser leurs revenus, innover dans leurs processus et améliorer l'expérience client.

Découvrez des conseils d'experts sur la gestion, le marketing, revenue management, les opérations, les logiciels et la technologie dans notre Hôtel, Hospitalité, et Voyages et tourisme catégories.

Cet article est rédigé par :

Martijn Barten

Bonjour, je suis Martijn Barten, fondateur de Revfine.com. Avec 20 ans d'expérience dans l'industrie hôtelière, je me spécialise dans l'optimisation des revenus en combinant revenue management avec des stratégies marketing. J'ai développé, mis en œuvre et géré avec succès des stratégies revenue management et de marketing pour des propriétés individuelles et des portefeuilles multi-propriétés.