Residencia en Grecia por inversión inmobiliaria en 2026: un panorama completo

Grecia sigue atrayendo a inversores internacionales que buscan residencia en Europa gracias a un marco de inversión estable y transparente. Mientras muchos países endurecen sus políticas migratorias, Grecia permanece abierta a los solicitantes internacionales, ofreciendo flexibilidad, seguridad y valor a largo plazo. El programa proporciona acceso a entornos europeos de viajes, educación, atención médica y negocios, a la vez que permite a los inversores mantener la residencia sin reubicarse.

A continuación se ofrece una explicación completa de cómo funciona la Golden Visa griega, qué deben esperar los inversores en 2026 y las ventajas que ofrece.

Por qué Grecia sigue siendo la principal opción de residencia para invertir en 2026

Grecia sigue destacando como uno de los destinos más atractivos para la residencia por inversión en Europa. Si bien muchos países de la UE restringen los programas de migración de inversores, eliminan los bienes inmuebles de la elegibilidad o aumentan las barreras de cumplimiento, Grecia mantiene un marco transparente y favorable para los inversores. El umbral de entrada sigue siendo de 250.000 €, y los permisos de residencia suelen expedirse en un plazo de 3 a 6 meses.

La residencia griega abre las puertas a los sistemas educativos, las redes sanitarias y el entorno empresarial de Europa, a la vez que permite viajar sin visado por todo el espacio Schengen. Los inversores también adquieren activos tangibles en el Mediterráneo: propiedades que pueden generar ingresos por alquiler o servir como residencias privadas. Fundamentalmente, la residencia se puede mantener sin necesidad de vivir en Grecia.

¿Qué es la Golden Visa griega?

los Visa dorada griega Es un permiso de residencia renovable que se otorga a inversores no pertenecientes a la UE y a sus familias a cambio de contribuir a la economía griega, generalmente mediante la adquisición de propiedades. El permiso tiene una duración de cinco años y puede renovarse indefinidamente mientras se mantenga la inversión que lo habilita.

Introducido en 2013, el programa se ha convertido en una de las vías más rápidas y accesibles para obtener la residencia en Europa. Atrae a inversores de Estados Unidos, China, Oriente Medio y otros países gracias a su coste de entrada relativamente bajo, su eficiente tramitación y su atractivo estilo de vida.

El sector inmobiliario sigue siendo la vía de inversión más popular. Además de los derechos de residencia, los inversores obtienen la propiedad de inmuebles en un mercado mediterráneo de alta demanda, con una rentabilidad por alquiler a largo plazo que suele oscilar entre 41 y 61 TP/442T anuales, o la opción de uso personal de la propiedad.

El programa otorga el derecho a vivir, trabajar y estudiar en Grecia y en toda Europa, sin ninguna obligación de mudarse.
Los inversores que opten por establecer su residencia física en Grecia podrían beneficiarse de beneficios adicionales. Estos incluyen el acceso al régimen fiscal para extranjeros no domiciliados y, tras siete años de residencia legal (con al menos 183 días al año en Grecia y un dominio básico del griego), la posibilidad de solicitar la ciudadanía griega y, por consiguiente, la ciudadanía de la UE.

Requisitos para inversores y propiedades

Criterios de elegibilidad

Para calificar, los solicitantes deben:

• Tener al menos 18 años
• Tener ciudadanía no perteneciente a la UE.
• Tener antecedentes penales limpios.
• Mantener un seguro médico válido en Grecia.
• Proporcionar evidencia de una fuente legal de fondos.

Miembros de la familia elegibles

El permiso de residencia puede extenderse a:

• Un cónyuge
• Niños hasta 21 años
• Padres tanto del inversor como del cónyuge (sin restricción de edad)

Documentación requerida

Los solicitantes deben presentar la documentación estándar, como pasaportes, certificados de estado civil, pólizas de seguro médico y el contrato de compraventa de la propiedad. Todos los documentos deben estar traducidos oficialmente al griego, notariados y apostillados.

Umbrales de inversión en 2026

Desde septiembre de 2024, Grecia ha implementado una estructura de inversión de dos niveles:

• 800.000 €: se aplica a zonas de alta demanda como Atenas, toda el Ática, Tesalónica e islas populares como Mykonos, Santorini, Creta y Rodas, así como islas con poblaciones superiores a 3.100 habitantes.
• 400.000 € — se aplica a todas las demás regiones de Grecia

En ambas categorías, los inversores deberán adquirir una única propiedad con una superficie mínima de 120 metros cuadrados.

Cómo calificar para 250.000 €

El umbral de entrada original de 250.000 € sigue estando disponible a través de dos vías de inversión específicas:

1. Restauración de un inmueble catalogado

Los inversores pueden comprar un edificio histórico protegido y comprometerse a completar su restauración completa en un plazo de cinco años.

2. Propiedad reurbanizada (reconstruida)

Con esta opción, un promotor adquiere y reurbaniza una estructura comercial antigua, como un edificio de oficinas o un hotel, para convertirla en vivienda. El inversor adquiere un apartamento totalmente renovado en un edificio modernizado que cumple con las normas actuales de seguridad y eficiencia energética.

Estas rutas no tienen restricciones de tamaño ni ubicación de las propiedades, lo que las hace especialmente atractivas en Atenas y Ática. Los proyectos de reurbanización son especialmente populares, ya que permiten a los inversores adquirir apartamentos modernos y listos para usar por un valor de 250.000 €, sin dejar de cumplir los requisitos para obtener la residencia en Grecia.

Gastos adicionales

Además del precio de la propiedad, los inversores deben tener en cuenta los siguientes costes:

• Impuesto de transmisión patrimonial: 3.09%
• Gastos de notario y registro de la propiedad: aproximadamente 2,1%
• Tasas gubernamentales: 2.000 € para el solicitante principal y 150 € para cada miembro adulto adicional de la familia
• Costos de seguros, traducciones, representación legal y apoyo administrativo

Proceso de solicitud paso a paso

El proceso completo, desde la selección de la propiedad hasta la obtención de la tarjeta de residencia, suele tardar entre 3 y 6 meses. Astons ofrece asistencia completa en cada etapa.

1. Consulta y selección de propiedad

El proceso comienza con la definición de los objetivos de inversión, las regiones preferidas y el presupuesto. Las visitas a la propiedad están disponibles tanto presencialmente como a distancia.

2. Debida diligencia legal y reserva

Una vez elegida la propiedad, el equipo legal de Astons realiza una revisión exhaustiva para garantizar que esté libre de gravámenes y riesgos legales. Se firma un acuerdo preliminar y se abona un depósito de reserva de aproximadamente 10%.

3. Compra y Registro

El inversor obtiene un número de identificación fiscal griego (AFM). El contrato de compraventa final se firma ante notario, ya sea personalmente o mediante poder notarial. Se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales y se registra oficialmente la propiedad.

4. Solicitud de residencia y biometría

Tras el registro, se presenta la solicitud de residencia. El solicitante recibe un certificado de residencia temporal (“Libro blanco”) válido por hasta 12 meses.

En Grecia, todos los adultos y niños mayores de seis años deben presentar sus datos biométricos. Las tarjetas de residencia suelen expedirse entre dos y tres meses después de la toma de datos biométricos y tienen una validez de cinco años.

Principales ventajas de la Golden Visa griega

• Residencia legal en Grecia con acceso sin visado a 29 países Schengen
• Coste de vida más bajo en comparación con la mayoría de los países de Europa occidental
• Estilo de vida mediterráneo con más de 300 días de sol al año
• Acceso a los sistemas educativos y sanitarios europeos
• Propiedad de un activo inmobiliario estable y generador de ingresos
• Un camino claro hacia la ciudadanía de la UE
• Oportunidades de optimización fiscal bajo el régimen de no domiciliación de Grecia

Grecia ofrece una de las soluciones de residencia por inversión más fiables y rentables de Europa. La Golden Visa es más que un permiso de residencia: es una herramienta estratégica para la movilidad global, la protección de activos y la planificación del estilo de vida a largo plazo. A través de este programa, los inversores obtienen la libertad de vivir, trabajar, estudiar y viajar por Europa mientras poseen una propiedad en uno de los destinos más deseables del Mediterráneo.