O EBITDAR é uma métrica financeira que representa o lucro antes de juros, impostos, depreciação, amortização e custos de reestruturação ou aluguel. Às vezes, é usado por empresas de hospitalidade para avaliar a saúde financeira. Como métrica, o EBITDAR é importante porque ajuda a nivelar o campo de atuação ao comparar empresas com diferentes estruturas e custos de aluguel. Isso permite que as avaliações financeiras se concentrem no desempenho operacional principal.

Neste artigo, você descobrirá mais sobre o que é EBITDAR e como calculá-lo. Você também terá uma ideia melhor de como o monitoramento do EBITDAR pode ser benéfico para líderes e investidores hoteleiros.

Índice:

O que é EBITDAR no setor hoteleiro?

EBITDAR é uma métrica de lucratividade focada nas principais operações do negócio. É uma sigla, e a definição completa de EBITDAR é:

'lucros antes de juros, impostos, depreciação, amortização e custos de reestruturação ou aluguel'.

Muitos negócios de hospitalidade têm custos de aluguel específicos, e fatores como reestruturações podem complicar o cenário financeiro. O EBITDAR elimina esses custos, o que facilita comparações significativas entre empresas.

O EBITDAR é semelhante a outra métrica popular, chamada EBITDA. No entanto, o EBITDAR exclui especificamente os custos associados a aluguel ou leasing, que é uma área com variação significativa para empresas de hospitalidade.

Ao focar na lucratividade das principais operações comerciais, fica mais fácil comparar os resultados financeiros de hotéis e outros negócios de hospitalidade com modelos de negócios muito diferentes.

Por que o EBITDAR é importante para a análise financeira de hotéis?

O EBITDAR é importante para a análise financeira de hotéis porque cria condições equitativas para comparações de desempenho. Isso é especialmente útil quando dois hotéis têm estruturas e modelos de propriedade diferentes.

Por exemplo, ao comparar um hotel de propriedade integral com um hotel que aluga o edifício, o EBITDAR elimina essa diferença. Como resultado, você pode avaliar com mais facilidade a eficácia operacional e gerencial dos hotéis.

Isso torna o EBITDAR uma ferramenta de benchmarking inestimável para investidores e outros líderes do setor. Ele pode ajudar a proporcionar transparência, o que pode ser especialmente valioso ao avaliar aquisições ou investimentos.

Vídeo: O que é EBITDAR e por que ele é importante?

6 fatos essenciais sobre EBITDAR que todo hoteleiro deve saber

Para que serve o EBITDAR, como é calculado e quais são suas limitações? Os seis fatos principais a seguir podem ajudar você a navegar pelas complexidades dessa métrica e entender o que ela diz e o que não diz:

  • Calculando o EBITDAR: A fórmula básica do EBITDAR é: pegue seu lucro líquido e adicione juros, impostos, depreciação, amortização e custos vinculados ao aluguel e à reestruturação. Isso resulta no seu lucro operacional antes do aluguel.
  • Medida não-GAAP: O EBITDAR é uma medida GAAP ou não GAAP? É classificado como uma medida não GAAP, mas é uma métrica amplamente utilizada, especialmente valiosa no setor de hospitalidade para comparações de desempenho.
  • Variações de referência: A análise comparativa por segmento é essencial. Por exemplo, hotéis de luxo geralmente buscam margens EBITDAR em torno de 42 a 48%, enquanto hotéis econômicos costumam buscar margens entre 25 e 35%.
  • Acordos de Gestão: Um contrato de gestão hoteleira pode ter cláusulas vinculadas ao desempenho do EBITDAR. Em muitos casos, também são oferecidos incentivos com base na porcentagem de EBITDAR acima do limite da meta.
  • Evolução da Indústria: Após a pandemia de COVID-19, alguns negócios de hospitalidade começaram a usar o EBITDARM, que também adiciona taxas de administração. Isso permite comparar propriedades operadas pelo proprietário e administradas por terceiros.
  • Limitações analíticas: É importante observar que o EBITDAR não leva em conta os requisitos de despesas de capital, portanto, ele pode superestimar a lucratividade, a menos que você considere também as reservas de reposição.

Como calcular o EBITDAR do seu hotel: uma abordagem passo a passo

Com os conceitos básicos do EBITDAR explicados, é importante entender como calcular o EBITDAR do seu hotel. Isso lhe dará uma melhor compreensão do seu desempenho operacional. Os passos a seguir são:

1. Comece com a receita total

Calcule a receita total do seu hotel, incluindo a receita obtida com a venda de quartos, vendas de alimentos e bebidas, serviços de spa, eventos, estacionamento no local e outros serviços de hotel pagos.

2. Subtraia as despesas operacionais

Deduza as diversas despesas operacionais, incluindo salários de funcionários, serviços públicos, manutenção, suprimentos, despesas de marketing, comodidades para hóspedes e custos associados ao treinamento de funcionários.

3. Adicionar despesas não operacionais

Se você subtraiu anteriormente, adicione novamente as despesas não operacionais. Especificamente, você precisa adicionar: juros, impostos, depreciação, amortização e custos associados à reestruturação, aluguel ou pagamentos de arrendamento.

Fórmula EBITDAR para Hotéis

A seguinte fórmula do EBITDA ajudará você a entender melhor esse cálculo:

EBITDAR = Lucro Líquido + Juros + Impostos + Depreciação + Amortização + Aluguel/Custos de Reestruturação

Isso lhe fornecerá os ganhos do seu hotel antes do impacto de impostos, acordos de propriedade, etc.

Vídeo: EBITDAR (Significado) | Fórmula | Cálculo com Exemplo

Exemplo de cálculo de EBITDAR de hotel

Aqui, você encontra um exemplo prático de como calcular o EBITDAR para um hotel de serviço completo com 150 quartos:

Dados Financeiros (Anuais):

  • Receita total: $8.500.000
  • Lucro Líquido: $850.000
  • Despesa de juros: $425.000
  • Imposto de Renda: $275.000
  • Depreciação: $550.000
  • Amortização: $75.000
  • Locação de imóvel: $1.200.000
  • Locação de Equipamentos: $125.000

Cálculo do EBITDAR:

Veja como você pode calcular o EBITDAR:

EBITDAR = $850.000 (Lucro Líquido) + $425.000 (Juros) + $275.000 (Impostos) + $550.000 (Depreciação) + $75.000 (Amortização) + $1.200.000 (Arrendamento Imobiliário) + $125.000 (Arrendamento de Equipamentos)

EBITDAR = $3,500,000

Você pode calcular a margem EBITDAR usando esta fórmula:

Margem EBITDAR = EBITDAR / Receita Total

$3,500,000 / $8,500,000 = 41.2%

Você pode calcular o EBITDAR por quarto disponível usando esta fórmula:

EBITDAR por quarto disponível = EBITDAR / Total de Quartos

$3.500.000 / 150 = $23.333 por quarto

Os benchmarks do setor sugerem que esse valor seria ligeiramente inferior ao esperado para um hotel de luxo, onde a meta geralmente seria de 42 a 48%, mas forte para um hotel de alto padrão, onde a meta seria em torno de 38 a 44%. No entanto, o contexto é importante, e fatores como localização, mercado-alvo e idade do imóvel podem impactar as expectativas de desempenho.

5 principais benefícios do uso do EBITDAR na gestão hoteleira

Há uma série de benefícios associados ao cálculo do EBITDAR, e compreendê-los pode ajudar na sua tomada de decisão. Aqui estão cinco dos benefícios mais significativos do uso dessa métrica:

1. Comparação de desempenho de maçãs com maçãs

Uma das maiores vantagens do EBITDAR é sua capacidade de facilitar comparações mais diretas entre hotéis. Em particular, a eliminação da estrutura de propriedade da equação permite que você se concentre na comparação de desempenho.

Isso é importante porque acordos e reestruturações imobiliárias podem alterar significativamente os resultados financeiros. Embora seja útil saber disso, às vezes é necessário comparar o desempenho operacional sem esses fatores.

A métrica de referência EBITDAR do setor hoteleiro não é apenas vital para comparações com concorrentes, mas também para avaliar o desempenho de um portfólio hoteleiro diversificado. Você pode usá-la para entender os hotéis que apresentam bom desempenho operacional e aqueles que precisam de intervenção, sem que as informações sejam distorcidas por variações estruturais.

2. Métricas de avaliação mais claras para aquisições

Para quem tem interesse em adquirir ou vender um hotel, o EBITDAR pode ser uma métrica útil para chegar a uma avaliação. O aluguel costuma ser uma despesa alta para hotéis, mas é importante entender o desempenho antes desses custos.

Na verdade, o EBITDAR é tão útil para avaliação que é frequentemente usado para fornecer a base para um preço de compra. Por exemplo, não é incomum que um imóvel seja avaliado em cerca de 8 a 12 vezes o valor do EBITDAR.

Essencialmente, focar no EBITDA permite que você restrinja seu foco ao que realmente está comprando ou vendendo. Ajuda a definir o sucesso operacional do negócio, longe de distorções imobiliárias.

3. Tomada de decisão estratégica para negociações de arrendamento

Se um hotel opera sob um contrato de locação, o EBITDAR pode ser inestimável durante as negociações. Se você puder comparar seu hotel com os concorrentes, poderá determinar mais facilmente se os termos de locação precisam ser ajustados.

Isso pode ser crucial em momentos de dificuldades financeiras, como uma recessão econômica. Durante esses períodos difíceis, pode ser necessário que um hotel tente negociar uma redução no aluguel.

Ter os valores do EBITDAR ao lado de outros dados financeiros pode ajudar a reforçar esse ponto. Isso permite que os hoteleiros negociem com os proprietários e, ao mesmo tempo, demonstrem como os custos de aluguel estão afetando a viabilidade financeira.

4. Análise Aprimorada da Eficiência da Gestão

Outro motivo pelo qual o EBITDAR é tão valioso para hoteleiros é que ele ajuda a concentrar a atenção no desempenho da gestão. Afinal, as operações principais são os aspectos da administração de um hotel sobre os quais a gestão tem controle direto.

Como métrica, o EBITDAR permite isolar o desempenho operacional e diferenciá-lo de questões financeiras, despesas governamentais e fatores imobiliários. Isso é importante para observar mudanças no desempenho diário.

Quando os números do EBITDAR mostram uma queda no desempenho financeiro, você pode agir com mais facilidade. Ao mesmo tempo, se os números do EBITDAR parecem bons, mas o desempenho financeiro geral não, isso ajuda a saber que se trata de um problema não operacional.

5. Relatórios financeiros aprimorados para as partes interessadas

Os hotéis costumam ter muitas partes interessadas, de investidores a empresas de gestão, e todas elas desejam transparência em relação aos resultados comerciais. O EBITDAR oferece clareza adicional quando se trata da saúde financeira do seu hotel.

A métrica EBITDAR facilita a comunicação de mudanças no desempenho operacional puro. Também é razoavelmente simples de entender para stakeholders que podem ter prioridades diferentes.

O EBITDAR também pode ser usado por líderes empresariais para calcular incentivos. Quando usado dessa forma, o gerente do hotel pode receber um pagamento extra quando os valores do EBITDAR estiverem uma determinada porcentagem acima da meta.

Ebitdar - Exemplos do setor e benchmarks de EBITDAR para hotéis

Exemplos da indústria e benchmarks de EBITDAR para hotéis

Os benchmarks de EBITDAR podem ajudar você a contextualizar seus próprios relatórios financeiros de hotéis. Embora o contexto seja crucial e as metas possam variar dependendo de fatores como localização e tamanho do hotel, os seguintes números servem como margens de EBITDAR úteis para se ter em mente ao administrar diferentes tipos de hotéis:

  • Hotéis de luxo: 42-48% da receita total
  • Propriedades de alto padrão: 38-44%
  • Hotéis com serviços selecionados: 32-40%
  • Propriedades econômicas: 25-35%

Usando esses benchmarks generalizados, você pode ter uma ideia se sua propriedade está tendo um desempenho acima ou abaixo das expectativas do setor, com base no segmento de hotéis em que você está.

Como métrica, o EBITDAR pode ser especialmente crucial quando estão sendo negociados negócios que incluem fundos de investimento imobiliário (REITs), modelos de leaseback ou contratos de gestão.

É também uma forma valiosa de comparar a lucratividade operacional em todo o cenário hoteleiro. Aliás, o EBITDAR e métricas relacionadas, como EBITDA e EBIDTA ajustado, são frequentemente reportados por grandes marcas, incluindo Marriott, Hilton e Hyatt, pois permitem comparar hotéis administrados e franqueados.

Quando usar EBITDAR em vez de EBITDA em finanças hoteleiras?

EBITDAR e EBITDA são métricas úteis, mas saber quando usar EBITDAR em vez de EBITDA é crucial. Exemplos incluem a comparação de imóveis alugados e próprios e a avaliação de um imóvel antes da aquisição ou refinanciamento.

É útil para comparações significativas entre imóveis alugados e próprios, pois oferece um ponto de partida mais justo. Eliminar variáveis como aluguel permite que você se concentre na lucratividade das principais funções do hotel.

Enquanto isso, durante aquisições e refinanciamentos, o EBITDAR pode ser mais útil do que o EBITDA para chegar a uma avaliação. Em muitos casos, este será em torno de 8 a 12 vezes o valor do EBITDAR, com propriedades de luxo geralmente alcançando múltiplos de 10 a 12 vezes, enquanto hotéis de serviço limitado alcançam múltiplos de 8 a 10 vezes.

Por outro lado, o EBITDA pode ser uma métrica mais útil para explorar os lucros disponíveis para a empresa. Também pode ser uma métrica mais adequada para focar se a empresa possuir a maioria dos seus ativos, tornando o aluguel mínimo ou irrelevante. Se quiser saber mais sobre EBITDA, confira nosso artigo. “O que significa EBITDA?”

Erros comuns a evitar no cálculo do EBITDAR

A seguir, alguns dos erros mais comuns que as pessoas cometem ao calcular o EBITDAR. Aprender a evitar essas armadilhas pode evitar distorções nos seus resultados financeiros e benchmarking:

  • Classificação de aluguel inconsistente: Você deve garantir que todas as despesas de arrendamento relacionadas à propriedade sejam incluídas ao adicionar o componente de aluguel ao seu cálculo de EBITDA.
  • Confusão em torno do leasing de equipamentos: Alguns hotéis negligenciam os arrendamentos de equipamentos ao adicionar os aluguéis atrasados. Você precisa considerar todos os arrendamentos e aluguéis ao calcular o EBITDAR.
  • Tratamento das Taxas de Administração: É preciso ser consistente ao incluir as taxas de administração antes ou depois do EBITDAR. Uma possibilidade é usar o EBITDARM, para que as taxas de administração sejam adicionadas separadamente.
  • Inclusão de item único: Considere despesas incomuns e não recorrentes. Não fazer isso pode levar a resultados enganosos e problemas ao fazer comparações anuais.
  • Aplicação inconsistente: Certifique-se de documentar sua abordagem para calcular o EBITDAR e aplicá-la consistentemente. Para analisar tendências, você precisa usar a mesma abordagem para todos os períodos de relatório e todas as propriedades hoteleiras.

Estratégias para melhorar o EBITDAR do seu hotel

As seguintes estratégias podem ser implementadas para melhorar os resultados do EBITDAR do seu hotel. Como resultado, você tem o potencial de impulsionar sua posição financeira e o valor de mercado do seu imóvel:

  • Otimização da Gestão de Receitas: Utilize preços dinâmicos, planos de tarifas específicos para seu segmento de hotel e outras estratégias para maximizar sua receita por quarto disponível (RevPAR).
  • Controle de Custos Operacionais: Analise áreas como consumo de energia, compras e escala de funcionários. Veja se consegue encontrar ineficiências ou oportunidades de reduzir custos sem prejudicar a experiência do hóspede.
  • Gestão de Canais de Distribuição: Analise o desempenho e a relação custo-benefício de canais como OTAs. Concentre seus esforços de marketing na promoção de reservas diretas e canais com taxas de comissão mais baixas.
  • Aumento da lucratividade de alimentos e bebidas: Analise contratos com fornecedores, tamanhos de porções e outras áreas para ver se é possível melhorar as margens de alimentos e bebidas. Isso pode impulsionar o desempenho do EBITDAR sem prejudicar a satisfação do cliente.
  • Desenvolvimento de Receitas Auxiliares: Considere criar pacotes e vender serviços de spa, visitas a atrações locais ou entretenimento premium no quarto para aumentar a receita média gerada por cada hóspede.
  • Estruturação Estratégica de Leasing: Sempre que possível, procure concordar com componentes de aluguel baseados em porcentagens, alinhando os custos do imóvel com o desempenho do hotel. Isso pode protegê-lo em caso de flutuações do mercado.

ebitdar - Perspectiva Global do EBITDAR Hoteleiro

Perspectivas do EBITDAR Global de Hotéis (2025-2035)

As perspectivas globais para o setor hoteleiro nos próximos anos sugerem grandes mudanças nos cálculos esperados do EBITDAR. No curto prazo, espera-se uma redução de 0,61 TP423T no lucro operacional líquido em 2025. de acordo com a CBRE.

Isso se deve, em grande parte, ao fato de que, para muitos, os custos estão aumentando mais rapidamente do que a receita. No entanto, também há sinais de melhora no horizonte, à medida que os hotéis alcançam maior eficiência, embora com efeitos desiguais.

Por exemplo, PwC destaca uma tendência onde os hotéis de luxo estão superando substancialmente os hotéis econômicos. No primeiro trimestre de 2025, o RevPAR no segmento de luxo cresceu 7,1%, em comparação com 0,9% no segmento econômico.

Enquanto isso, Pesquisa da McKinsey chama a atenção para uma tendência fora do segmento de hotéis de luxo, onde 'ativo leve' Os modelos estão em ascensão. Grandes marcas hoteleiras estão cada vez mais se afastando da propriedade, em direção à franquia e à gestão como forma de escalar seus negócios, aumentando ainda mais a relevância do EBITDAR.

Os KPIs de Revenue Management mais usados para hotéis

O EBITDAR pode ser uma das métricas de desempenho financeiro mais valiosas para muitos hotéis, mas está longe de ser o único KPI que vale a pena acompanhar. Outros exemplos incluem receita por quarto disponível (RevPAR), diária média (ADR), taxa de ocupação e lucro operacional bruto por quarto disponível (GOPPAR).

No “Os KPIs de gerenciamento de receita mais usados para hotéis”, você pode acessar uma visão geral dos KPIs mais críticos nos quais se concentrar, com detalhes sobre o que essas métricas dizem e por que elas são importantes.

Calcule o RevPAR e maximize a receita do seu hotel

Além de calcular e monitorar o EBITDAR, os hotéis devem monitorar continuamente a receita por quarto disponível, ou RevPAR. Esta é uma das métricas mais importantes em qualquer hotel, pois indica não apenas quanto você está ganhando por quarto, mas também o quão bem você está preenchendo esses quartos.

No “Calcule o RevPAR e maximize a receita do seu hotel” artigo, você pode descobrir como calcular o RevPAR, com que frequência você deve revisá-lo, como é um bom RevPAR e por que o RevPAR é tão importante.

Perguntas frequentes relacionadas ao EBITDAR

O EBITDAR é uma medida dos lucros do hotel antes da dedução dos custos associados a juros, impostos, depreciação, amortização e aluguel. É usado para focar no desempenho operacional principal, eliminando diferenças estruturais.

Em última análise, a relação EBITDAR vs. EBITDA depende se você deseja incluir ou excluir despesas com aluguel. Ao excluí-las, você pode comparar o desempenho financeiro de hotéis alugados e próprios de forma mais equilibrada.

Sim, geralmente. Ao remover o aluguel da equação, o EBITDAR permite que você se concentre na eficiência operacional. Isso também significa que você pode fazer comparações mais justas e úteis com hotéis não locados.

Sim. O EBITDAR é uma maneira útil para investidores e credores entenderem a situação do fluxo de caixa de um hotel e sua eficiência operacional, especialmente ao lidar com portfólios de hotéis com muitos arrendamentos.

Um bom EBITDAR varia de acordo com o tipo de hotel. Em termos gerais, marcas de luxo devem ter como meta 42-48%, hotéis de alto padrão devem ter como meta 38-44% e propriedades econômicas devem ter como meta 25-35% da receita total.

O EBITDAR pode ajudar você a tomar decisões importantes sobre operações, investimentos e avaliação de um hotel. É uma métrica financeira importante porque nivela o campo de atuação e permite que propriedades com estruturas de propriedade muito diferentes sejam comparadas de forma significativa em termos operacionais.

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Este artigo foi escrito por:

Martijn Barten

Olá, sou Martijn Barten, fundador da Revfine.com. Com 20 anos de experiência no setor hoteleiro, sou especialista em otimizar receitas combinando revenue management com estratégias de marketing. Desenvolvi, implementei e gerenciei com sucesso revenue management e estratégias de marketing para propriedades individuais e portfólios de múltiplas propriedades.