Gli utili prima di interessi, tasse, deprezzamento, ammortamento o EBITDA in breve, è un KPI che sta diventando sempre più diffuso in gestione alberghiera. A volte indicato come flusso di cassa operativo, la metrica può essere utilizzata per determinare la redditività operativa di un'azienda, tenendo conto solo dei suoi principali costi di gestione giornalieri.

In questo articolo scoprirai cosa significa l'EBITDA per gli hotel, come viene calcolato, quali sono i parametri di riferimento principali e perché oggi è diventato essenziale per misurare la redditività.

Sommario:

Cos'è l'EBITDA?

L'EBITDA, o utile prima di interessi, imposte, deprezzamenti e ammortamenti, è un parametro finanziario utilizzato per valutare la performance operativa di un'azienda, eliminando gli effetti delle decisioni non operative. Secondo dati di benchmarking del settoreI margini EBITDA medi degli hotel variano da 16% per le strutture più piccole a 20% per i grandi hotel. Le società alberghiere quotate in borsa in genere quotano a multipli EBITDA prossimi a 27x, il che aiuta investitori e operatori a confrontare le performance.

Questa tabella illustra ciascuna componente tipicamente esclusa dal calcolo dell'EBITDA e le motivazioni alla base della sua esclusione. Comprendere queste esclusioni aiuta a chiarire come l'EBITDA fornisca una visione chiara della redditività caratteristica di un'azienda, indipendente dalla struttura finanziaria, dalle implicazioni fiscali e dalle prassi contabili non monetarie come ammortamenti e svalutazioni.

Componente Definizione Perché è escluso dall'EBITDA
Interesse Il costo pagato sui fondi presi in prestito. Escluso per mostrare gli utili senza l'influenza dei costi di finanziamento e di interesse.
Le tasse I pagamenti vengono effettuati ai governi locali, statali o federali in base ai guadagni. Escluso per fornire una visione della redditività operativa indipendente dalle aliquote fiscali e dai benefici.
Ammortamento La ripartizione del costo delle attività materiali lungo la loro vita utile. Escluso per riflettere gli utili senza l'impatto delle spese in conto capitale storiche.
Ammortamento La spesa di attività immateriali (come brevetti o avviamento) nel corso della loro vita utile. Escluso per concentrarsi sulla redditività operativa corrente senza gli effetti degli investimenti passati in beni immateriali.

Video: cos'è l'EBITDA?

Perché l’EBITDA è importante?

L'EBITDA è emerso come una metrica importante per alcuni tipi di attività, comprese quelle nel settore alberghiero, di cui tenere traccia perché è un modo per valutare la redditività operativa quotidiana di base. L'eliminazione di spese come interessi, tasse, deprezzamento e ammortamento dalla metrica significa che le prestazioni possono essere viste lontano da decisioni contabili, finanziarie e politiche, che altrimenti possono distorcere i risultati finanziari.

Sebbene i ricavi degli hotel abbiano registrato una forte ripresa dopo il COVID-19, la sfida risiede nella redditività. Ad esempio, secondo CBRE, nel 2024, l'EBITDA per camera disponibile è aumentato solo di circa 2,5%, rispetto a una crescita complessiva del fatturato di quasi 7,2%. Secondo Analisi STRL'aumento dei costi del lavoro, che sono aumentati di oltre 201 TP420 T dal 2019, e le spese assicurative, aumentate di circa 151 TP420 T, stanno riducendo i margini. Queste pressioni hanno spinto l'EBITDA al centro dell'attenzione come guida essenziale per le catene alberghiere nella definizione di operazioni, investimenti e strategie di crescita a lungo termine.

Calcolo dell'EBITDA

L'indicatore chiave di prestazione EBITDA (utile prima di interessi, tasse, deprezzamento e ammortamento) può essere calcolato con la seguente formula:

EBITDA = Entrate totali - Spese (esclusi interessi, tasse, deprezzamento e ammortamento).

Video: come calcolare l'EBITDA in 2 minuti

Qual è un esempio di EBITDA?

Un esempio di calcolo dell'EBITDA nel settore alberghiero è il seguente:

Entrate totali dell'hotel: $2.000.000
Utile netto: $1.200.000
Interessi passivi: $40.000
Tasse: $400.000
Ammortamenti: $20.000

Per calcolare l'EBITDA, un hotel somma insieme l'utile netto, le spese per interessi, le tasse e gli ammortamenti.

$1,200,000 + $400,000 + $40,000 + $20,000 = $1,660,000.

EBITDA = $1.660.000.

L'hotel può anche calcolare il proprio margine EBITDA dividendo l'EBITDA per le entrate totali dell'hotel, quindi moltiplicando per 100.

($1.660.000 / $2.000.000) x 100 = 83%.

Usi e limitazioni

L'EBITDA è utile per le grandi aziende, in particolare quelle con molti asset, ed è popolare anche tra le aziende con debiti significativi. Questo perché mostra ai creditori la quantità di denaro disponibile per pagare gli interessi e dimostra la potenziale redditività quando le decisioni contabili e finanziarie vengono rimosse.

È anche utile per confrontare le prestazioni finanziarie con le imprese di altre regioni o settori, dove le tasse e le spese possono differire in modo significativo, motivo per cui è decollato come KPI nel settore alberghiero.

Detto questo, l'EBITDA non è ancora riconosciuto come uno dei principi contabili generalmente accettati (GAAP). È anche possibile manipolare la metrica per far sembrare un hotel più redditizio di quanto non sia in realtà, il che significa che il KPI potrebbe non presentare un quadro accurato della vera performance finanziaria.

Suggerimenti per ottimizzare l'EBITDA nel Revenue Management degli Hotel

Di seguito puoi accedere ad alcuni suggerimenti utili che possono aiutarti a ottimizzare il tuo EBITDA.

1. Riduzione dei costi

Un modo per ottimizzare l'EBITDA è concentrarsi sulla riduzione dei costi. Nel breve termine, questo potrebbe includere la focalizzazione sui fornitori locali, la riduzione dei costi del lavoro e la risoluzione delle inefficienze operative. Nel lungo termine, la riduzione dei costi potrebbe anche comportare tattiche come il passaggio alle energie rinnovabili, dove le spese a breve termine si traducono in risparmi a lungo termine.

Secondo Analisi di CBRE, le spese operative degli hotel stanno aumentando più velocemente dei ricavi, con “le spese superiori al GOP sono aumentate di 4,1% nel 2024, mentre le spese inferiori al GOP sono cresciute di 3,6%, superando entrambe la crescita totale dei ricavi alberghieri di appena 2,3%”. L'area più critica per l'ottimizzazione dei costi è la gestione del lavoro, dove gli hotel pagano 22,1% in più per la retribuzione, pur lavorando 7,4% in meno di ore rispetto al 2019.

Robert Mandelbaum, Direttore della ricerca per CBRE Hotels Research, sottolinea:

"Il nostro obiettivo nel ridimensionare correttamente l'azienda non riguarda solo la riduzione dei costi; si tratta di implementare pratiche aziendali prudenti, eliminare costi e servizi non essenziali e ridurre gli sprechi."

Cos'è l'EBITDA - Riduzione dei costi

2. Audit regolari

Effettuare audit regolari può aiutare gli hotel a evitare una serie di problemi potenzialmente costosi, tra cui attacchi informatici, problemi di conformità e frodi, incrementando l'EBITDA. Oltre a mitigare i rischi, gli audit possono anche aiutare a capire dove si sta spendendo denaro e dove tale spesa potrebbe essere ridotta senza compromettere l'esperienza degli ospiti.

Aku Kwarteng, direttore e fondatore di Paperchase Accountancy, spiega:

“Le pratiche di audit alberghiero essenziali per la conformità nel settore dell'ospitalità includono revisioni finanziarie complete che hanno un impatto diretto sulle prestazioni EBITDA.”

3. Automazione

L’introduzione di una tecnologia che consenta di eseguire automaticamente le attività manuali può aiutare a ridurre i costi di manodopera e può liberare tempo per concentrarsi su attività che generano entrate e aumentano l’EBITDA. Ad esempio, puoi utilizzare un sistema di gestione delle entrate per automatizzare gli aggiustamenti dei prezzi o utilizzare chatbot AI per automatizzare aspetti del servizio clienti.

Secondo Ricerca di mercato IntellectSi prevede che il mercato globale dell'automazione alberghiera raggiungerà 27,2 miliardi di dollari entro il 2031, con una crescita annua di 81 miliardi di dollari. Gli hotel che implementano sistemi di tariffazione dinamica basati sull'intelligenza artificiale segnalano 10% ADR anno su anno aumenta con la riduzione dei requisiti di intervento manuale.

Ancora più significativamente, gli hotel di medie dimensioni investono $350.000 nell'infrastruttura AI possono generare $855.000+ in miglioramenti annuali dei profitti attraverso efficienze operative che incrementano direttamente i margini EBITDA. L'automazione non solo fa risparmiare tempo, ma consente anche al personale di concentrarsi su attività di alto valore a contatto con gli ospiti.

4. Diversificazione dei ricavi e gestione totale dei ricavi

La diversificazione dei ricavi è un modo intelligente per migliorare l'EBITDA. Invece di affidarsi esclusivamente alle vendite delle camere, gli hotel possono aumentare i ricavi attraverso punti ristoro, spa, eventi e partnership. Il Total Revenue Management aiuta a bilanciare e massimizzare tutti i flussi di entrate, garantendo che ogni aspetto della struttura contribuisca alla redditività. Secondo Analisi di STR, gli hotel che adottano approcci olistici ai ricavi vedono “La crescita del GOP è costantemente da 1,5 a 2 volte superiore al tasso di crescita dei ricavi.“

Franco Grasso, revenue management esperto presso Revenue Team, osserva che

"La gestione dei ricavi ha aiutato gli hotel a mantenere la rotta durante i lockdown e a ridurre al minimo le perdite, con molti hotel cittadini che hanno mantenuto le strategie di fatturato e raggiunto il pareggio di bilancio nonostante la pandemia." Sottolinea che “smart revenue management può aumentare contemporaneamente i costi variabili e i ricavi, quindi i profitti crescono attraverso approcci di diversificazione strategica.”

5. Partnership strategiche e integrazione tecnologica

La creazione di partnership strategiche e l'utilizzo della tecnologia possono migliorare notevolmente l'EBITDA. Secondo McKinseyLe partnership con altre aziende e fornitori di tecnologia possono aumentare l'EBITDA di 15-251 TP420 T attraverso risorse condivise, costi ridotti e una maggiore copertura della clientela. Gli hotel possono collaborare con aziende locali, agenzie di viaggio o piattaforme online per raggiungere nuovi ospiti e creare ulteriori opportunità di guadagno.

Allo stesso tempo, investire in tecnologie come check-in automatizzati, sistemi energetici intelligenti e strumenti avanzati revenue management riduce i costi e aumenta l'efficienza. Secondo Sondaggio Deloitte sul settore alberghiero europeo, "Il 39% dei dirigenti prevede di collaborare con altre organizzazioni, sia all'interno che all'esterno del settore alberghiero, nel 2025, rispetto al 19% di un anno fa." Insieme, partnership e tecnologia rafforzano sia la soddisfazione degli ospiti sia la redditività complessiva.

EBITDA - EBITDA vs. altri KPI dell'hotel

EBITDA vs. altri KPI dell'hotel

KPI è l'acronimo di Key Performance Indicator (Indicatore Chiave di Prestazione). Con i KPI è possibile misurare e identificare aree di successo e di fallimento, nonché tendenze relative alla domanda e al comportamento dei clienti. Oltre all'EBITDA, altri importanti KPI di Revenue Management sono:

EBITDA vs. RevPAR (ricavi per camera disponibile)

Il RevPAR indica quanto un hotel guadagna dalle camere, mentre l'EBITDA indica quanta parte di questo ricavato si traduce in profitto. Un hotel potrebbe avere un RevPAR elevato grazie ai prezzi premium, ma un EBITDA comunque basso se i costi di gestione sono troppo elevati. Per maggiori informazioni su questo KPI revenue management, leggi "Cos'è il RevPAR?"

EBITDA vs. ADR (tasso medio giornaliero)

L'ADR misura la solidità del prezzo delle camere, ma l'EBITDA include tutti i flussi di ricavi e i costi operativi. Un hotel può mantenere un ADR solido ma vedere i margini di profitto ridursi se i costi di manodopera o operativi aumentano. Questo rende l'EBITDA essenziale per una valutazione reale delle performance. Per maggiori informazioni sull'ADR, leggi “Spiegazione dei KPI degli hotel: ADR, REVPAR e GOPPAR.”

EBITDA vs. GOPPAR (Utile operativo lordo per camera disponibile)

Il GOPPAR misura la redditività di un dipartimento, ma l'EBITDA fornisce la performance operativa dell'intera azienda. L'EBITDA esclude le decisioni finanziarie e contabili, facilitando il confronto tra immobili con diverse strutture di capitale o modelli di proprietà.

EBITDA vs. tasso di occupazione

L'occupazione indica quante camere sono occupate, ma non quanto siano redditizie. Un'elevata occupazione con un basso EBITDA indica problemi di prezzo o costi. L'EBITDA aiuta a individuare il miglior tasso di occupazione per il profitto, non solo le camere piene. Per saperne di più sul tasso di occupazione, leggi il nostro articolo. "Cos'è il tasso di occupazione?"

EBITDA vs. TRevPAR (ricavi totali per camera disponibile)

Il TRevPAR include tutti i flussi di ricavi, mentre l'EBITDA mostra quanto resta al netto dei costi operativi. Un hotel può avere un TRevPAR elevato ma un EBITDA basso se i costi sono gestiti male, a dimostrazione del fatto che la gestione dei costi è importante quanto la generazione di ricavi. Per maggiori informazioni su questo KPI revenue management, leggi “Che cosa è TRevPar?“

I vantaggi del monitoraggio dell'EBITDA negli hotel

Monitorare l'EBITDA offre agli hotel una visione chiara della propria salute finanziaria. Aiuta a misurare le performance, ad attrarre investitori, a garantire finanziamenti e a prendere decisioni aziendali più efficaci.

  • Benchmarking operativo: Confronta hotel di dimensioni simili in diverse località, indipendentemente dalla struttura proprietaria, dagli accordi di finanziamento o dalle giurisdizioni fiscali, per individuare lacune nelle prestazioni e opportunità di ottimizzazione.
  • Fiducia degli investitori: Gli investitori considerano l'EBITDA un parametro affidabile per valutare la redditività: i dati del settore mostrano che i multipli dell'EBITDA degli hotel sono in media pari a 27x per le società quotate, il che lo rende essenziale per la raccolta di capitali.
  • Condizioni di prestito migliori: Spesso gli istituti di credito basano le decisioni di finanziamento degli hotel sui livelli di EBITDA, poiché dimostrano il flusso di cassa disponibile per il servizio del debito senza complessità contabili che possono distorcere le prestazioni finanziarie.
  • Valutazione di acquisizione e vendita: I multipli EBITDA sono standard nelle transazioni alberghiere, con parametri di riferimento del settore che vanno da 21,3x a 27,8x a seconda delle dimensioni della proprietà, fornendo chiari quadri di valutazione per le transazioni.
  • Gestione basata sulle prestazioni: I programmi di incentivazione per i direttori generali possono legare i bonus alla crescita dell'EBITDA, creando responsabilità per l'efficienza operativa e concentrando al contempo la leadership sull'ottimizzazione dei profitti anziché sulla semplice generazione di ricavi.

EBITDA - Come le principali catene alberghiere aumentano l'EBITDA con strategie intelligenti

Come le principali catene alberghiere aumentano l'EBITDA con strategie intelligenti

Le principali catene alberghiere come Marriott e Hyatt utilizzano modelli di business intelligenti per aumentare l'EBITDA. Le loro strategie dimostrano come gli hotel possano aumentare i profitti mantenendo bassi i costi.

Marriott International: Ottimizzazione dell'EBITDA Asset-Light

Marriott dimostra come un modello asset-light possa aumentare i profitti. L'azienda possiede o affitta meno di 1% dei suoi hotel. Invece, ricava profitti principalmente dalle commissioni di gestione (3-5% dei ricavi alberghieri) e dalle commissioni di franchising (4-7% dei ricavi delle camere). Questo approccio ha aiutato Marriott raggiunge 1,229 miliardi di EBITDA rettificato nel terzo trimestre del 2024, con un incremento di 8% rispetto all'anno precedente. Con oltre 9.000 hotel in tutto il mondo, Marriott gode di un reddito stabile e di un solido flusso di cassa. Man mano che gli hotel guadagnano di più, Marriott riscuote commissioni più elevate senza aggiungere costi significativi, il che aumenta i margini di profitto e mantiene una crescita costante.

Hyatt Hotels Corporation: Trasformazione attraverso il riposizionamento strategico

Hyatt ha migliorato il suo EBITDA modificando il suo modello di business. La società ha acquistato Playa per 1421T2,6 miliardi di dollari e ha venduto immobili per un valore di 1421T2 miliardi di dollari. Queste operazioni hanno dato vita ad accordi di gestione cinquantenari e Hyatt ha acquisito $200 milioni di azioni privilegiate. Ora Hyatt punta a far sì che l'80% del suo fatturato provenga da commissioni di gestione e franchising. Per il 2025, la società prevede EBITDA di $1,085–1,130 miliardi, in aumento di 7–11% rispetto all'anno precedente. Questa strategia riduce i rischi derivanti dalle variazioni del mercato e genera un reddito costante e ricorrente. Concentrandosi su accordi a lungo termine, Hyatt realizza profitti più consistenti e rende la propria attività più affidabile per gli investitori.

Prospettive EBITDA del settore alberghiero globale: 2025-2035

Il prossimo decennio rappresenterà un periodo di trasformazione per le performance dell'EBITDA alberghiero a livello globale. L'integrazione tecnologica sarà il principale motore del miglioramento dei margini, con sistemi di automazione delle operazioni e manutenzione predittiva basati sull'intelligenza artificiale (IA) che ridurranno i costi operativi di circa 15-20% entro il 2030, secondo quanto riportato da . HFTP.

Gli investimenti in sostenibilità, sebbene inizialmente negativi in termini di margine, dovrebbero generare rendimenti EBITDA positivi entro il 2028 attraverso risparmi sui costi energetici e capacità di determinazione dei prezzi premium. Secondo Alleanza per l'ospitalità sostenibile, gli hotel che danno priorità alla sostenibilità riducono i costi operativi fino al 30%.

Il consolidamento del mercato continuerà a rimodellare i parametri di riferimento dell'EBITDA, poiché gli operatori più grandi raggiungono economie di scala che gli operatori indipendenti più piccoli non possono eguagliare. Secondo Analisi CBREI mercati dell'Asia-Pacifico guideranno la crescita dell'EBITDA con miglioramenti annuali previsti di 3-5%, trainati dalla crescente domanda di viaggi della classe media e dallo sviluppo delle infrastrutture. I mercati europei registreranno una modesta crescita annuale dell'EBITDA di 1-2%, limitata dai costi normativi e dalle sfide del mercato del lavoro.

Gli investimenti nell'adattamento climatico diventeranno neutrali in termini di EBITDA entro il 2032, poiché le strutture che non riusciranno ad adattarsi dovranno affrontare costi assicurativi più elevati e una minore competitività. I formati di alloggio per soggiorni prolungati e alternativi raggiungeranno margini EBITDA superiori, determinando riorganizzazioni di portafoglio tra i principali operatori.

COME Amanda Hite, Presidente di STR, esprime il suo pensiero sulle prospettive del margine EBITDA:

Si prevede che i margini annuali di utile netto (GOP) ed EBITDA miglioreranno leggermente rispetto all'anno precedente. Per il 2025, si prevede una crescita più elevata per entrambi gli indicatori grazie alla riduzione dei costi del lavoro, destinati a diminuire leggermente per la maggior parte delle catene di fascia medio-alta. Si prevede che le catene di fascia medio-alta manterranno ancora i costi del lavoro più bassi quest'anno, con livelli previsti per il 2025 inferiori di $168 rispetto alle catene di lusso.

Entro il 2035, gli operatori alberghieri di successo raggiungeranno margini EBITDA superiori di 200-300 punti base rispetto ai livelli del 2025 grazie all'eccellenza operativa e al posizionamento strategico.

FAQ: Calcolo dell'EBITDA

EBITDA è l'acronimo di Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization (utile prima di interessi, tasse, deprezzamento e ammortamento) e misura la redditività operativa di un hotel senza finanziamenti e spese non monetarie.

L'EBITDA fornisce una misura chiara e standardizzata delle prestazioni operative, semplificando il confronto delle proprietà e la determinazione dei prezzi di acquisizione o vendita.

Ottimizzano i costi di manodopera, migliorano revenue management, riducono le spese energetiche e aumentano le prenotazioni dirette per migliorare l'efficienza operativa e la redditività.

No. L'EBITDA esclude le spese in conto capitale come ristrutturazioni o ammodernamenti, che devono essere considerate separatamente per un'analisi finanziaria completa.

In genere sì, ma per un successo a lungo termine è necessario che sia bilanciato da un flusso di cassa sano, pratiche sostenibili e un posizionamento competitivo.

L'EBITDA è diventato il principale indicatore della salute operativa degli hotel. Gli albergatori di successo devono dare priorità all'ottimizzazione dell'EBITDA attraverso l'adozione di tecnologie, l'eccellenza operativa e il posizionamento strategico per raggiungere una crescita sostenibile della redditività in un panorama sempre più competitivo.

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Questo articolo è stato scritto da:

Martijn Barten

Ciao, sono Martijn Barten, fondatore di Revfine.com. Con 20 anni di esperienza nel settore dell'ospitalità, sono specializzato nell'ottimizzazione dei ricavi combinando revenue management con strategie di marketing. Ho sviluppato, implementato e gestito con successo revenue management e strategie di marketing per proprietà individuali e portafogli multiproprietà.