El EBITDAR es una métrica financiera que representa las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación, amortización y costos de reestructuración o alquiler. En ocasiones, las empresas hoteleras lo utilizan para evaluar su salud financiera. Como métrica, el EBITDAR es importante porque ayuda a equilibrar las condiciones al comparar empresas con diferentes estructuras y costos de alquiler. Esto permite que las evaluaciones financieras se centren en el rendimiento operativo principal.

En este artículo, descubrirá más sobre qué es el EBITDAR y cómo calcularlo. También comprenderá mejor cómo el seguimiento del EBITDAR puede ser beneficioso para los directivos hoteleros y los inversores.

Tabla de contenido:

¿Qué es el EBITDAR en la industria hotelera?

El EBITDAR es una métrica de rentabilidad centrada en las operaciones principales del negocio. Es un acrónimo, y la definición completa de EBITDAR es:

'ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación, amortización y costos de reestructuración o alquiler'.

Muchos negocios hoteleros tienen costos de alquiler únicos, y factores como la reestructuración pueden complicar el panorama financiero. El EBITDAR elimina estos costos, lo que facilita la realización de comparaciones significativas entre negocios.

El EBITDAR es similar a otra métrica popular, el EBITDA. Sin embargo, excluye específicamente los costos asociados con el alquiler o arrendamiento, un área con una variación significativa en los negocios hoteleros.

Al centrarnos en la rentabilidad de las operaciones comerciales principales, resulta más fácil comparar los resultados financieros de hoteles y otras empresas hoteleras con modelos comerciales muy diferentes.

¿Por qué es importante el EBITDAR para el análisis financiero hotelero?

El EBITDAR es importante para el análisis financiero hotelero porque crea igualdad de condiciones para la comparación de resultados. Esto resulta especialmente útil cuando dos hoteles tienen estructuras y modelos de propiedad diferentes.

Por ejemplo, al comparar un hotel de propiedad total con uno que arrienda el edificio, el EBITDAR elimina esta diferencia. Como resultado, se puede evaluar más fácilmente la eficacia operativa y de gestión de los hoteles.

Esto convierte al EBITDAR en una herramienta de referencia invaluable para inversores y otros líderes del sector. Puede contribuir a la transparencia, lo cual resulta especialmente valioso al evaluar adquisiciones o inversiones.

Vídeo: ¿Qué es el EBITDAR y por qué es importante?

6 datos esenciales sobre el EBITDAR que todo hotelero debería conocer

¿Para qué se utiliza el EBITDAR, cómo se calcula y cuáles son sus limitaciones? Los siguientes seis datos clave pueden ayudarle a comprender las complejidades de esta métrica y a comprender qué le indica y qué no:

  • Cálculo del EBITDAR: La fórmula básica del EBITDAR consiste en tomar los ingresos netos y sumar los intereses, impuestos, depreciación, amortización y costos asociados al alquiler y la reestructuración. Esto da como resultado el beneficio operativo previo al alquiler.
  • Medida no GAAP: ¿El EBITDAR es una medida GAAP o no GAAP? Se clasifica como una medida no GAAP, pero es una métrica ampliamente utilizada, especialmente valiosa en el sector hotelero para comparar resultados.
  • Variaciones de referencia: La evaluación comparativa por segmento es fundamental. Por ejemplo, los hoteles de lujo suelen aspirar a márgenes EBITDAR de entre 42 y 481 TP423T, mientras que los hoteles económicos suelen aspirar a márgenes de entre 25 y 351 TP423T.
  • Acuerdos de gestión: Un contrato de gestión hotelera puede incluir cláusulas vinculadas al rendimiento del EBITDAR. En muchos casos, también se ofrecen incentivos basados en el porcentaje de EBITDAR que supere el umbral objetivo.
  • Evolución de la industria: Tras la pandemia de COVID-19, algunos negocios hoteleros comenzaron a utilizar el EBITDARM, que también incluye las comisiones de gestión. Esto permite comparar propiedades gestionadas por sus propietarios y por terceros.
  • Limitaciones analíticas: Es importante tener en cuenta que el EBITDAR no tiene en cuenta los requisitos de gastos de capital, por lo que puede sobrestimar la rentabilidad a menos que también se consideren las reservas de reemplazo.

Cómo calcular el EBITDAR de su hotel: un enfoque paso a paso

Una vez explicados los fundamentos del EBITDAR, es importante comprender cómo calcularlo para su hotel. Esto le permitirá comprender mejor su rendimiento operativo. Los pasos a seguir son:

1. Comience con los ingresos totales

Calcule los ingresos totales de su hotel, incluidos los ingresos obtenidos por la venta de habitaciones, ventas de alimentos y bebidas, servicios de spa, eventos, estacionamiento en el lugar y otros servicios hoteleros pagos.

2. Restar los gastos operativos

Deduzca los diversos gastos operativos, incluidos los salarios del personal, los servicios públicos, el mantenimiento, los suministros, los gastos de marketing, las comodidades para los huéspedes y los costos asociados con la capacitación del personal.

3. Añadir gastos no operativos

Si los restó previamente, vuelva a sumar los gastos no operativos. En concreto, debe volver a sumar: intereses, impuestos, depreciación, amortización y costos asociados con la reestructuración, el alquiler o el arrendamiento.

Fórmula EBITDAR para Hoteles

La siguiente fórmula de EBITDA le ayudará a comprender mejor este cálculo:

EBITDAR = Ingresos netos + Intereses + Impuestos + Depreciación + Amortización + Costos de alquiler/reestructuración

Esto le proporcionará las ganancias de su hotel antes del impacto de impuestos, acuerdos de propiedad, etc.

Vídeo: EBITDAR (Significado) | Fórmula | Cálculo con ejemplo

Ejemplo de cálculo del EBITDAR de un hotel

Aquí puedes encontrar un ejemplo práctico de cómo calcular el EBITDAR para un hotel de servicio completo de 150 habitaciones:

Datos financieros (anuales):

  • Ingresos totales: $8,500,000
  • Ingresos netos: $850,000
  • Gastos por intereses: $425,000
  • Impuestos sobre la renta: $275,000
  • Depreciación: $550,000
  • Amortización: $75,000
  • Arrendamiento de propiedad: $1,200,000
  • Arrendamientos de equipos: $125,000

Cálculo del EBITDAR:

Así es como puedes calcular el EBITDAR:

EBITDAR = $850,000 (Ingresos netos) + $425,000 (Intereses) + $275,000 (Impuestos) + $550,000 (Depreciación) + $75,000 (Amortización) + $1,200,000 (Arrendamiento de propiedad) + $125,000 (Arrendamientos de equipo)

EBITDAR = $3,500,000

Puedes calcular el margen EBITDAR utilizando esta fórmula:

Margen EBITDAR = EBITDAR / Ingresos totales

$3,500,000 / $8,500,000 = 41.2%

Puedes calcular el EBITDAR por habitación disponible utilizando esta fórmula:

EBITDAR por habitación disponible = EBITDAR / Total de habitaciones

$3,500,000 / 150 = $23,333 por habitación

Los índices de referencia del sector sugieren que esto estaría ligeramente por debajo de lo esperado para un hotel de lujo, donde el objetivo generalmente sería de 42 a 481 TP423T, pero sería sólido para un hotel de alta gama, donde el objetivo rondaría entre 38 y 441 TP423T. Sin embargo, el contexto importa, y factores como la ubicación, el mercado objetivo y la antigüedad del establecimiento pueden influir en las expectativas de rendimiento.

5 beneficios clave del uso del EBITDAR en la gestión hotelera

Existen diversas ventajas asociadas al cálculo del EBITDAR, y comprenderlas puede ayudarle a tomar decisiones. A continuación, se presentan cinco de las ventajas más significativas de usar esta métrica:

1. Comparación de rendimiento entre dos empresas

Una de las mayores ventajas del EBITDAR es su capacidad para facilitar comparaciones más directas entre hoteles. En particular, eliminar la estructura de propiedad de la ecuación permite centrarse en comparar el rendimiento.

Esto es importante porque los acuerdos y reestructuraciones inmobiliarias pueden alterar significativamente los resultados financieros. Si bien es útil saberlo, a veces conviene comparar el rendimiento operativo sin estos factores.

El indicador de referencia EBITDAR de la industria hotelera no solo es vital para comparar con la competencia, sino también para evaluar el rendimiento de una cartera hotelera diversificada. Puede utilizarlo para comprender qué hoteles tienen un buen rendimiento operativo y cuáles requieren intervención, sin que la información se vea sesgada por variaciones estructurales.

2. Métricas de valoración más claras para adquisiciones

Para cualquier persona interesada en adquirir o vender un hotel, el EBITDAR puede ser una métrica útil para determinar una valoración. El alquiler suele ser un gasto considerable para los hoteles, pero es beneficioso comprender el rendimiento antes de estos costos.

De hecho, el EBITDAR es tan útil para la valoración que a menudo se utiliza como base para determinar el precio de compra. Por ejemplo, no es raro que una propiedad se valore entre 8 y 12 veces el EBITDAR.

En esencia, centrarse en el EBITDA permite centrarse en lo que realmente se compra o vende. Ayuda a definir el éxito operativo del negocio, alejándose de las distorsiones inmobiliarias.

3. Toma de decisiones estratégicas para las negociaciones de arrendamiento

Si un hotel opera bajo un contrato de arrendamiento, el EBITDAR puede ser invaluable durante las negociaciones. Si puede comparar su hotel con la competencia, podrá determinar más fácilmente si es necesario ajustar las condiciones del alquiler.

Esto puede ser crucial en tiempos de dificultades financieras, como una recesión económica. Durante estos períodos difíciles, puede ser necesario que un hotel intente negociar una reducción del alquiler.

Presentar las cifras de EBITDAR junto con sus demás cifras financieras puede ayudarle a demostrar este punto con mayor firmeza. Permite a los hoteleros negociar con los propietarios y, al mismo tiempo, demostrar cómo los costes de alquiler afectan a la viabilidad financiera.

4. Análisis mejorado de la eficiencia de la gestión

Otra razón por la que el EBITDAR es tan valioso para los hoteleros es que ayuda a centrar la atención en el rendimiento directivo. Al fin y al cabo, las operaciones principales son los aspectos de la gestión de un hotel sobre los que la dirección tiene control directo.

Como métrica, el EBITDAR permite aislar el rendimiento operativo y diferenciarlo de los problemas financieros, los gastos gubernamentales y los factores inmobiliarios. Esto es importante para observar los cambios en el rendimiento diario.

Cuando las cifras de EBITDAR muestran una caída en el rendimiento financiero, es más fácil tomar medidas. Al mismo tiempo, si las cifras de EBITDAR son buenas, pero el rendimiento financiero general no, le ayuda a saber que se trata de un problema no operativo.

5. Mejora de los informes financieros para las partes interesadas

Los hoteles suelen tener muchas partes interesadas, desde inversores hasta empresas gestoras, y todas ellas buscan transparencia en los resultados empresariales. El EBITDAR ofrece mayor claridad sobre la salud financiera de su hotel.

La métrica EBITDAR facilita la comunicación de cambios en el rendimiento operativo puro. Además, es bastante sencilla de comprender para las partes interesadas, que pueden tener diferentes prioridades.

Los líderes empresariales también pueden utilizar el EBITDAR para calcular incentivos. De esta manera, el gerente del hotel puede recibir un pago adicional cuando las cifras de EBITDAR superan en un cierto porcentaje el objetivo.

Ebitdar: ejemplos de la industria y parámetros de referencia de EBITDAR para hoteles

Ejemplos de la industria y parámetros de referencia de EBITDAR para hoteles

Los indicadores de EBITDAR pueden ayudarle a contextualizar los informes financieros de su hotel. Si bien el contexto es crucial y los objetivos pueden variar según factores como la ubicación y el tamaño del hotel, las siguientes cifras son útiles como margen EBITDAR para gestionar diferentes tipos de hoteles:

  • Hoteles de lujo: 42-48% de ingresos totales
  • Propiedades de lujo superior: 38-44%
  • Hoteles con servicio selecto: 32-40%
  • Propiedades económicas: 25-35%

Al utilizar estos puntos de referencia generalizados, puede obtener una idea de si su propiedad tiene un rendimiento por encima o por debajo de las expectativas de la industria, en función del segmento hotelero en el que se encuentra.

Como métrica, el EBITDAR puede ser especialmente crucial cuando se negocian acuerdos que incluyen fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), modelos de arrendamiento posterior o contratos de gestión.

También es una valiosa herramienta para comparar la rentabilidad operativa del panorama hotelero en general. De hecho, el EBITDAR y otras métricas relacionadas, como el EBITDA y el EBIDTA ajustado, suelen ser reportados por grandes marcas, como Marriott, Hilton y Hyatt, ya que permiten comparar hoteles gestionados y franquiciados.

¿Cuándo utilizar EBITDAR en lugar de EBITDA en la financiación hotelera?

Tanto el EBITDAR como el EBITDA son métricas útiles, pero saber cuándo usar el EBITDAR en lugar del EBITDA es crucial. Por ejemplo, al comparar propiedades arrendadas y propias, y al valorar una propiedad antes de su adquisición o refinanciación.

Resulta útil para realizar comparaciones significativas entre propiedades arrendadas y propias, ya que ofrece un punto de partida más justo. Eliminar variables como el alquiler permite centrarse en la rentabilidad de las funciones principales del hotel.

Mientras tanto, durante las adquisiciones y refinanciaciones, el EBITDAR puede ser más útil que el EBITDA para determinar la valoración. En muchos casos, este será de entre 8 y 12 veces el valor del EBITDAR; las propiedades de lujo suelen alcanzar múltiplos de 10 a 12 veces, mientras que los hoteles de servicio limitado alcanzan múltiplos de 8 a 10 veces.

En cambio, el EBITDA puede ser una métrica más útil para analizar las ganancias disponibles para la empresa. También puede ser una mejor métrica para centrarse si una empresa posee la mayoría de sus activos, lo que hace que la renta sea mínima o irrelevante. Si desea obtener más información sobre el EBITDA, consulte nuestro artículo. “¿Qué significa EBITDA?”

Errores comunes en el cálculo del EBITDAR que se deben evitar

A continuación, se presentan algunos de los errores más comunes al calcular el EBITDAR. Aprender a evitarlos puede prevenir distorsiones en los resultados financieros y la evaluación comparativa:

  • Clasificación de alquiler inconsistente: Debe asegurarse de que todos los gastos de arrendamiento relacionados con la propiedad estén incluidos al agregar el componente de alquiler a su cálculo de EBITDA.
  • Confusión en torno al arrendamiento de equipos: Algunos hoteles no tienen en cuenta los arrendamientos de equipos al calcular el alquiler atrasado. Es necesario considerar todos los arrendamientos y alquileres al calcular el EBITDAR.
  • Tratamiento de los honorarios de gestión: Debe ser coherente con la inclusión de las comisiones de gestión antes o después del EBITDAR. Una posibilidad es utilizar el EBITDARM, de modo que las comisiones de gestión se añadan por separado.
  • Inclusión de artículos por única vez: Contabilizar los gastos inusuales y no recurrentes. No hacerlo puede generar resultados engañosos y problemas al realizar comparaciones interanuales.
  • Aplicación inconsistente: Asegúrese de documentar su enfoque para calcular el EBITDAR y aplicarlo de forma coherente. Para analizar las tendencias, debe utilizar el mismo enfoque para todos los periodos de informe y todos los hoteles.

Estrategias para mejorar el EBITDAR de su hotel

Las siguientes estrategias pueden implementarse para mejorar el EBITDAR de su hotel. Como resultado, tiene el potencial de mejorar su posición financiera y el valor de mercado de su propiedad:

  • Optimización de la gestión de ingresos: Utilice precios dinámicos, planes de tarifas específicos para su segmento hotelero y otras estrategias para maximizar sus ingresos por habitación disponible (RevPAR).
  • Control de costos operativos: Analice áreas como el consumo de energía, las compras y la programación del personal. Vea si puede identificar ineficiencias u oportunidades para reducir costos sin perjudicar la experiencia del huésped.
  • Gestión de canales de distribución: Analice el rendimiento y la rentabilidad de canales como las OTA. Centre sus esfuerzos de marketing en promover las reservas directas y canales con comisiones más bajas.
  • Mejora de la rentabilidad de alimentos y bebidas: Analice los contratos con proveedores, el tamaño de las porciones y otros aspectos para ver si puede mejorar los márgenes de alimentos y bebidas. Esto podría impulsar el rendimiento del EBITDAR sin afectar la satisfacción del cliente.
  • Desarrollo de ingresos auxiliares: Considere crear paquetes y vender más servicios de spa, visitas a atracciones locales o entretenimiento premium en la habitación para aumentar los ingresos promedio generados por cada huésped.
  • Estructuración estratégica de arrendamiento: Siempre que sea posible, procure acordar componentes de alquiler basados en porcentajes, alineando los costos de la propiedad con el rendimiento del hotel. Esto puede protegerle ante fluctuaciones del mercado.

ebitdar - Perspectivas globales del EBITDAR hotelero

Perspectivas globales del EBITDAR hotelero (2025-2035)

Las perspectivas globales para la industria hotelera en los próximos años sugieren cambios significativos en los cálculos del EBITDAR esperado. A corto plazo, se espera que el beneficio operativo neto se reduzca en 0,61 TP423T en 2025. según CBRE.

Esto se debe en gran medida a que, para muchos, los costes aumentan más rápido que los ingresos. Sin embargo, también se vislumbran señales de mejora, a medida que los hoteles logran una mayor eficiencia, aunque con efectos desiguales.

Por ejemplo, PwC destaca una tendencia Donde los hoteles de lujo superan con creces a los hoteles económicos. En el primer tercio de 2025, el RevPAR del segmento de lujo creció 7,11 TP423T, en comparación con 0,91 TP423T en el segmento económico.

Mientras tanto, Investigación de McKinsey llama la atención sobre una tendencia fuera del segmento de hoteles de lujo, donde 'ligero en activos' Los modelos están en auge. Las grandes cadenas hoteleras están abandonando cada vez más la propiedad y optando por la franquicia y la gestión como medio para escalar sus negocios, lo que aumenta aún más la relevancia del EBITDAR.

Los KPIs de Revenue Management más utilizados para Hoteles

El EBITDAR puede ser una de las métricas de rendimiento financiero más valiosas para muchos hoteles, pero no es ni de lejos el único KPI que vale la pena monitorear. Otros ejemplos incluyen los ingresos por habitación disponible (RevPAR), la tarifa diaria promedio (ADR), la tasa de ocupación y el beneficio operativo bruto por habitación disponible (GOPPAR).

En "Los KPI de gestión de ingresos más utilizados para hoteles", puede acceder a una descripción general de los KPI más importantes en los que centrarse, con detalles sobre lo que le dicen estas métricas y por qué son importantes.

Calcule el RevPAR y maximice los ingresos de su hotel

Además de calcular y monitorear el EBITDAR, los hoteles deben monitorear continuamente los ingresos por habitación disponible (RevPAR). Esta es una de las métricas más importantes para cualquier hotel, ya que indica no solo cuánto se gana por las habitaciones, sino también la calidad de la ocupación.

En el Calcule el RevPAR y maximice los ingresos de su hotel En este artículo, podrá descubrir cómo calcular el RevPAR, con qué frecuencia debe revisarlo, cómo es un buen RevPAR y por qué el RevPAR es tan importante.

Preguntas frecuentes relacionadas con el EBITDAR

El EBITDAR mide las ganancias del hotel antes de deducir los costos asociados con intereses, impuestos, depreciación, amortización y alquiler. Se utiliza para enfocarse en el rendimiento operativo principal, eliminando las diferencias estructurales.

La diferencia entre EBITDAR y EBITDA se reduce, en última instancia, a si se incluyen o excluyen los gastos de alquiler. Al excluirlos, se puede comparar el rendimiento financiero de los hoteles en propiedad y en alquiler de forma más equilibrada.

Sí, normalmente. Al eliminar el alquiler, el EBITDAR le permite centrarse en la eficiencia operativa. También significa que puede hacer comparaciones más justas y útiles con hoteles sin arrendar.

Sí. El EBITDAR es una forma útil para que los inversores y los prestamistas comprendan la situación del flujo de caja de un hotel y su eficiencia operativa, especialmente cuando se trata de carteras de hoteles con un alto nivel de alquiler.

Un buen EBITDAR varía según el tipo de hotel. En general, las marcas de lujo deberían aspirar a un EBITDAR de entre 42 y 481 millones de dólares, los hoteles de gama alta deberían aspirar a un EBITDAR de entre 38 y 441 millones de dólares, y los hoteles económicos deberían aspirar a un EBITDAR de entre 25 y 351 millones de dólares de ingresos totales.

El EBITDAR puede ayudarle a tomar decisiones importantes sobre operaciones, inversiones y la valoración de un hotel. Es una métrica financiera importante porque nivela las condiciones y permite comparar significativamente propiedades con estructuras de propiedad muy diferentes a nivel operativo.

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Este artículo está escrito por:

Martijn Barten

Hola, soy Martijn Barten, fundador de Revfine.com. Con 20 años de experiencia en la industria hotelera, me especializo en optimizar los ingresos combinando revenue management con estrategias de marketing. He desarrollado, implementado y administrado con éxito revenue management y estrategias de marketing para propiedades individuales y carteras de propiedades múltiples.