Lucro antes de juros, impostos, depreciação, amortização ou EBITDA, para abreviar, é um KPI que está se tornando cada vez mais prevalente em gestão hoteleira. Às vezes chamada de fluxo de caixa operacional, a métrica pode ser usada para determinar a lucratividade operacional de um negócio, levando em consideração apenas seus principais custos diários de operação.
Neste artigo, você aprenderá o que o EBITDA significa para os hotéis, como ele é calculado, os principais parâmetros de referência e por que ele se tornou essencial para medir a lucratividade hoje.
Índice:
- O que é EBITDA?
- Por que o EBITDA é importante?
- Cálculo do EBITDA
- O que é um exemplo de EBITDA?
- Usos e limitações
- Dicas para otimizar o EBITDA na gestão de receitas hoteleiras
- EBITDA vs. Outros KPIs de Hotéis
- As vantagens de monitorar o EBITDA em hotéis
- Como as grandes redes hoteleiras aumentam o EBITDA com estratégias inteligentes
- Perspectivas do EBITDA da Indústria Hoteleira Global: 2025-2035
O que é EBITDA?
O EBITDA, ou Lucro Antes de Juros, Impostos, Depreciação e Amortização, é uma métrica financeira usada para avaliar o desempenho operacional de uma empresa, removendo os efeitos de decisões não operacionais. De acordo com dados de benchmarking da indústriaAs margens médias de EBITDA de hotéis variam de 16% para propriedades menores a 20% para grandes hotéis. Empresas hoteleiras públicas normalmente são negociadas com múltiplos de EBITDA próximos a 27x, o que ajuda investidores e operadores a comparar o desempenho.
Esta tabela explica cada componente normalmente excluído no cálculo do EBITDA e a justificativa para sua exclusão. Compreender essas exclusões ajuda a esclarecer como o EBITDA fornece uma visão clara da lucratividade principal de uma empresa, independentemente da estrutura de financiamento, implicações fiscais e práticas contábeis não monetárias, como depreciação e amortização.
| Componente | Definição | Por que está excluído do EBITDA |
|---|---|---|
| Interesse | O custo pago sobre fundos emprestados. | Excluído por apresentar rendimentos sem influência de custos de financiamento e juros. |
| Impostos | Os pagamentos são feitos aos governos locais, estaduais ou federais com base nos ganhos. | Excluído para fornecer uma visão da rentabilidade operacional independente de taxas e benefícios fiscais. |
| Depreciação | A imputação do custo dos activos tangíveis ao longo da sua vida útil. | Excluído para refletir lucros sem o impacto de despesas de capital históricas. |
| Amortização | A contabilização de ativos intangíveis (como patentes ou ágio) ao longo de sua vida útil. | Excluído para focar na rentabilidade operacional atual sem os efeitos de investimentos passados em intangíveis. |
Vídeo: O que é EBITDA?
Por que o EBITDA é importante?
O EBITDA emergiu como uma métrica importante para certos tipos de negócios, incluindo aqueles no Indústria hoteleira, para acompanhar porque é uma forma de avaliar a lucratividade operacional básica do dia-a-dia. A eliminação de despesas como juros, impostos, depreciação e amortização da métrica significa que o desempenho pode ser visto fora das decisões contábeis, financeiras e políticas, que podem distorcer os resultados financeiros.
Embora as receitas hoteleiras tenham se recuperado fortemente após a COVID-19, o desafio está na lucratividade. Por exemplo, de acordo com CBREEm 2024, o EBITDA por quarto disponível aumentou apenas cerca de 2,51 TP420T, em comparação com o crescimento geral da receita de quase 7,21 TP420T. De acordo com Análise STR, o aumento dos custos com mão de obra, que aumentaram mais de 20% desde 2019, e as despesas com seguros, que aumentaram cerca de 15%, estão reduzindo as margens. Essas pressões colocaram o EBITDA em evidência como um guia vital para as redes hoteleiras na definição de operações, investimentos e estratégias de crescimento de longo prazo.
Cálculo do EBITDA
O KPI de lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (EBITDA) pode ser calculado com a seguinte fórmula:
EBITDA = Receita Total – Despesas (excluindo juros, impostos, depreciação e amortização).
Vídeo: Como calcular o EBITDA em 2 minutos
O que é um exemplo de EBITDA?
Um exemplo de cálculo do EBITDA na indústria hoteleira é o seguinte:
Receita total do hotel: $2.000.000
Lucro líquido: $1.200.000
Despesas de juros: $40.000
Impostos: $400.000
Depreciação e amortização: $20.000
Para calcular o EBITDA, um hotel soma o lucro líquido, despesas com juros, impostos e depreciação e amortização.
$1,200,000 + $400,000 + $40,000 + $20,000 = $1,660,000.
EBITDA = $1.660.000.
O hotel também pode calcular a sua margem EBITDA dividindo o EBITDA pela receita total do hotel e depois multiplicando por 100.
($1.660.000 / $2.000.000) x 100 = 83%.
Usos e limitações
O EBITDA é útil para grandes empresas, especialmente aquelas com muitos ativos, e também é popular entre empresas com dívidas significativas. Isso porque mostra aos credores a quantidade de dinheiro disponível para pagar os juros e demonstra o potencial de rentabilidade quando as decisões contábeis e financeiras são retiradas.
Também é útil para comparar o desempenho financeiro com negócios em outras regiões ou setores, onde os impostos e despesas podem diferir significativamente, razão pela qual decolou como um KPI na indústria hoteleira.
Dito isto, o EBITDA ainda não é reconhecido como um dos princípios contábeis geralmente aceitos (GAAP). Também é possível manipular a métrica para fazer um hotel parecer mais lucrativo do que realmente é, o que significa que o KPI pode não apresentar uma imagem precisa do verdadeiro desempenho financeiro.
Dicas para otimizar o EBITDA na gestão de receitas hoteleiras
Abaixo, você confere algumas dicas úteis que podem te auxiliar na otimização do seu EBITDA.
1. Redução de custos
Uma maneira de otimizar o EBITDA é focar na redução de custos. No curto prazo, isso pode incluir o foco em fornecedores locais, a redução de custos com mão de obra e o enfrentamento de ineficiências operacionais. No longo prazo, o corte de custos também pode envolver táticas como a mudança para energia renovável, onde despesas de curto prazo levam a economias de longo prazo.
De acordo com Análise da CBRE, as despesas operacionais dos hotéis estão aumentando mais rapidamente do que as receitas, com “despesas acima do GOP subindo 4,11 TP420T em 2024, enquanto despesas abaixo do GOP cresceram 3,61 TP420T, ambas superando o crescimento total da receita hoteleira de apenas 2,31 TP420T”. A área mais crítica para otimização de custos é a gestão de mão de obra, onde os hotéis estão pagando 22.1% a mais em remuneração enquanto trabalham 7.4% a menos horas desde 2019.
Robert Mandelbaum, Diretor de Pesquisa da CBRE Hotels Research, enfatiza:
“Nosso foco em dimensionar corretamente o negócio não se trata apenas de cortar custos; trata-se de implementar práticas comerciais prudentes, eliminando custos e serviços não essenciais e reduzindo o desperdício.”
2. Auditorias Regulares
Realizar auditorias regulares pode ajudar os hotéis a evitar uma série de problemas potencialmente custosos, incluindo ataques cibernéticos, problemas de conformidade e fraudes, aumentando o EBITDA. Além de mitigar riscos, as auditorias também podem ajudar você a entender onde está gastando e onde essa despesa poderia ser reduzida sem prejudicar a experiência do hóspede.
Aku Kwarteng, diretor e fundador da Paperchase Accountancy, explica:
“As práticas essenciais de auditoria hoteleira para conformidade no setor de hospitalidade incluem análises financeiras abrangentes que impactam diretamente o desempenho do EBITDA.”
3. Automação
A introdução de tecnologia que permite a execução automática de tarefas manuais pode ajudar a reduzir os custos laborais e pode libertar tempo para se concentrar em tarefas que geram receitas e aumentam o EBITDA. Por exemplo, você pode usar um sistema de gerenciamento de receitas para automatizar ajustes de preços ou usar chatbots de IA para automatizar aspectos do atendimento ao cliente.
De acordo com Intelecto de Pesquisa de MercadoO mercado global de automação hoteleira deverá atingir $27,2 bilhões até 2031, com crescimento anual de 8%. Relatório de hotéis que implementam sistemas de precificação dinâmicos baseados em IA 10% ADR ano a ano aumenta com a redução dos requisitos de intervenção manual.
Mais significativamente, os hotéis de médio porte investem $350.000 em infraestrutura de IA podem gerar $855.000+ em melhorias anuais no lucro por meio de eficiências operacionais que aumentam diretamente as margens de EBITDA. A automação não só economiza tempo, como também permite que a equipe se concentre em tarefas de alto valor, voltadas para os hóspedes.
4. Diversificação de Receitas e Gestão Total de Receitas
A diversificação da receita é uma maneira inteligente de melhorar o EBITDA. Em vez de depender apenas da venda de quartos, os hotéis podem aumentar a receita por meio de estabelecimentos de alimentos e bebidas, spas, eventos e parcerias. O Total Revenue Management ajuda a equilibrar e maximizar todos os fluxos de receita, garantindo que cada parte da propriedade contribua para a lucratividade. De acordo com Análise da STR, hotéis que adotam abordagens holísticas de receita veem “O crescimento do Partido Republicano é consistentemente de 1,5 a 2 vezes a taxa de crescimento das receitas.“
Especialista em Franco Grasso, revenue management na Revenue Team, observa que
“A gestão de receitas ajudou os hotéis a manterem o rumo durante os lockdowns e a minimizar as perdas, com muitos hotéis urbanos mantendo estratégias de receita e atingindo o ponto de equilíbrio, apesar da pandemia.” Ele enfatiza que “O smart revenue management pode aumentar os custos variáveis e a receita ao mesmo tempo, de modo que o lucro cresça por meio de abordagens de diversificação estratégica.”
5. Parcerias estratégicas e integração tecnológica
A formação de parcerias estratégicas e o uso de tecnologia podem melhorar significativamente o EBITDA. De acordo com McKinseyParcerias com outras empresas e provedores de tecnologia podem aumentar o EBITDA em 15–25% por meio de recursos compartilhados, redução de custos e maior alcance do cliente. Os hotéis podem fazer parcerias com empresas locais, agências de viagens ou plataformas online para alcançar novos hóspedes e criar oportunidades extras de receita.
Ao mesmo tempo, investir em tecnologias como check-ins automatizados, sistemas de energia inteligentes e ferramentas avançadas revenue management reduz custos e aumenta a eficiência. De acordo com Pesquisa da Indústria Hoteleira Europeia da Deloitte, “39% dos executivos esperam fazer parcerias com outras organizações dentro e fora do setor de hospitalidade em 2025, em comparação com 19% há um ano.” Juntas, parcerias e tecnologia fortalecem a satisfação dos hóspedes e a lucratividade geral.
EBITDA vs. Outros KPIs de Hotéis
KPI significa Indicador-Chave de Desempenho. Com ele, você pode mensurar e identificar áreas de sucesso e fracasso, bem como tendências relacionadas à demanda e ao comportamento do cliente. Além do EBITDA, outros KPIs importantes de Gestão de Receita são:
EBITDA vs. RevPAR (Receita por Quarto Disponível)
O RevPAR mostra o quão bem um hotel lucra com os quartos, mas o EBITDA mostra quanto disso se transforma em lucro. Um hotel pode ter um RevPAR alto por meio de preços premium, mas ainda assim ter um EBITDA baixo se os custos operacionais forem muito altos. Para mais informações sobre este KPI revenue management, leia “O que é RevPAR?”
EBITDA vs. ADR (Taxa Média Diária)
O ADR mede a solidez do preço dos quartos, mas o EBITDA inclui todos os fluxos de receita e custos operacionais. Um hotel pode manter um ADR forte, mas ver suas margens de lucro diminuírem se os custos com mão de obra ou operacionais aumentarem. Isso torna o EBITDA essencial para a avaliação real do desempenho. Para mais informações sobre ADR, leia “KPIs de hotéis explicados: ADR, REVPAR e GOPPAR.”
EBITDA vs. GOPPAR (Lucro Operacional Bruto por Quarto Disponível)
O GOPPAR mede a lucratividade departamental, mas o EBITDA fornece o desempenho operacional de todo o negócio. O EBITDA exclui decisões financeiras e contábeis, facilitando a comparação de propriedades com diferentes estruturas de capital ou modelos de propriedade.
EBITDA vs. Taxa de Ocupação
A ocupação mostra quantos quartos estão ocupados, mas não o quão lucrativos eles são. Alta ocupação com baixo EBITDA indica problemas de precificação ou custo. O EBITDA ajuda a encontrar a melhor ocupação para o lucro, não apenas quartos cheios. Se quiser saber mais sobre taxa de ocupação, leia nosso artigo. “O que é uma taxa de ocupação?”
EBITDA vs. TRevPAR (Receita Total por Quarto Disponível)
O TRevPAR inclui todos os fluxos de receita, enquanto o EBITDA mostra o que resta após os custos operacionais. Um hotel pode ter um TRevPAR forte, mas um EBITDA baixo se os custos forem mal gerenciados, comprovando que a gestão de custos é tão importante quanto a geração de receita. Se quiser mais informações sobre este KPI revenue management, leia “O que é TRevPar?“
As vantagens de monitorar o EBITDA em hotéis
O acompanhamento do EBITDA proporciona aos hotéis uma visão clara da saúde financeira. Ajuda a mensurar o desempenho, atrair investidores, garantir financiamento e tomar melhores decisões de negócios.
- Benchmarking Operacional: Compare hotéis de tamanho semelhante em locais diferentes, independentemente da estrutura de propriedade, acordos de financiamento ou jurisdições fiscais para identificar lacunas de desempenho e oportunidades de otimização.
- Confiança do investidor: Os investidores valorizam o EBITDA como uma métrica confiável de lucratividade, com dados do setor mostrando múltiplos de EBITDA de hotéis com média de 27x para empresas de capital aberto, tornando-o essencial para captação de capital.
- Melhores condições de empréstimo: Os credores geralmente baseiam as decisões de financiamento de hotéis nos níveis de EBITDA, pois isso demonstra o fluxo de caixa disponível para o serviço da dívida sem complexidades contábeis que podem distorcer o desempenho financeiro.
- Avaliação de Aquisição e Venda: Os múltiplos de EBITDA são padrão em transações hoteleiras, com referências do setor variando de 21,3x a 27,8x, dependendo do tamanho da propriedade, fornecendo estruturas de avaliação claras para negócios.
- Gestão Baseada em Desempenho: Programas de incentivo para gerentes gerais podem vincular bônus ao crescimento do EBITDA, criando responsabilidade pela eficiência operacional e, ao mesmo tempo, concentrando a liderança na otimização do lucro em vez de apenas na geração de receita.
Como as grandes redes hoteleiras aumentam o EBITDA com estratégias inteligentes
Grandes redes hoteleiras como Marriott e Hyatt utilizam modelos de negócios inteligentes para aumentar o EBITDA. Suas estratégias mostram como os hotéis podem aumentar os lucros mantendo os custos baixos.
Marriott International: Otimização do EBITDA Asset-Light
O modelo Marriott comprova como um modelo de ativos leves pode aumentar os lucros. A empresa possui ou aluga menos de 1% de seus hotéis. Em vez disso, ela lucra principalmente com taxas de administração (3 a 5% da receita hoteleira) e taxas de franquia (4 a 7% da receita de hospedagem). Esta abordagem ajudou Marriott atinge $1,229 bilhão em EBITDA ajustado no terceiro trimestre de 2024, um aumento de 8% em relação ao ano anterior. Com mais de 9.000 hotéis em todo o mundo, o Marriott desfruta de renda estável e forte fluxo de caixa. À medida que os hotéis lucram mais, o Marriott cobra taxas mais altas sem adicionar custos significativos, o que aumenta as margens de lucro e mantém o crescimento estável.
Hyatt Hotels Corporation: Transformação por meio do reposicionamento estratégico
A Hyatt melhorou seu EBITDA ao mudar seu modelo de negócios. A empresa comprou a Playa por £421T2,6 bilhões e vendeu £421T2 bilhões em imóveis. Essas mudanças criaram contratos de gestão de 50 anos e arrecadou $200 milhões em ações preferenciais. A Hyatt agora espera que 80% de sua receita venha de taxas de administração e franquia. Para 2025, a empresa espera EBITDA de $1,085–1,130 bilhão, aumento de 7–11% em relação ao ano anterior. Essa estratégia reduz os riscos decorrentes de variações do mercado e gera uma renda estável e recorrente. Ao focar em contratos de longo prazo, a Hyatt obtém lucros mais sólidos e torna seus negócios mais confiáveis para os investidores.
Perspectivas do EBITDA da Indústria Hoteleira Global: 2025-2035
A próxima década representa um período transformador para o desempenho do EBITDA hoteleiro em todo o mundo. A integração tecnológica será o principal impulsionador da melhoria da margem, com o revenue management com tecnologia de IA, operações automatizadas e sistemas de manutenção preditiva reduzindo os custos operacionais em cerca de 15% a 20% até 2030, de acordo com a %. HFTP.
Os investimentos em sustentabilidade, embora inicialmente com margem negativa, devem gerar retornos positivos de EBITDA até 2028, por meio de economias nos custos de energia e capacidade de precificação premium. De acordo com a Aliança de Hospitalidade Sustentável, hotéis que priorizam a sustentabilidade reduzem custos operacionais em até 30%.
A consolidação do mercado continuará a remodelar os benchmarks do EBITDA, à medida que as operadoras maiores alcançam economias de escala que as operadoras independentes menores não conseguem igualar. De acordo com Análise CBREOs mercados da Ásia-Pacífico liderarão o crescimento do EBITDA, com melhorias anuais projetadas de 3-5%, impulsionadas pela crescente demanda por viagens da classe média e pelo desenvolvimento da infraestrutura. Os mercados europeus apresentarão um modesto crescimento anual do EBITDA de 1-2%, limitado por custos regulatórios e desafios do mercado de trabalho.
Os investimentos em adaptação climática se tornarão neutros em termos de EBITDA até 2032, já que as propriedades que não se adaptarem enfrentarão custos de seguro mais altos e competitividade reduzida. Formatos de hospedagem para estadias prolongadas e alternativas alcançarão margens de EBITDA superiores, impulsionando mudanças de portfólio entre as principais operadoras.
Como Amanda Hite, Presidente da STR, coloca suas reflexões sobre a Perspectiva da Margem EBITDA:
As margens anuais de PIB e EBITDA devem apresentar ligeira melhora em relação ao ano anterior. Para 2025, espera-se um crescimento maior em ambas as métricas, devido aos menores custos com mão de obra, que devem apresentar leve queda para a maioria das redes. As redes de médio porte superior ainda devem manter os menores custos com mão de obra este ano, com níveis previstos para 2025 $168 abaixo dos das redes de luxo.
Até 2035, os operadores hoteleiros bem-sucedidos atingirão margens de EBITDA 200-300 pontos-base maiores que os níveis de 2025 por meio de excelência operacional e posicionamento estratégico.
Perguntas frequentes: Cálculo do EBITDA
O EBITDA tornou-se o principal indicador da saúde operacional de hotéis. Hoteleiros de sucesso devem priorizar a otimização do EBITDA por meio da adoção de tecnologias, excelência operacional e posicionamento estratégico para alcançar um crescimento sustentável da lucratividade em um cenário cada vez mais competitivo.
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Este artigo foi escrito por:
Olá, sou Martijn Barten, fundador da Revfine.com. Com 20 anos de experiência no setor hoteleiro, sou especialista em otimizar receitas combinando revenue management com estratégias de marketing. Desenvolvi, implementei e gerenciei com sucesso revenue management e estratégias de marketing para propriedades individuais e portfólios de múltiplas propriedades.
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